Os 7 maiores erros na hora de declarar imóveis no Imposto de Renda

Com a temporada de Imposto de Renda se aproximando, muitos contribuintes voltam a olhar para o próprio patrimônio imobiliário – e é justamente aí que uma série de erros costuma aparecer. Em um país onde a irregularidade imobiliária ainda é alta, problemas de registro, titularidade e usufruto acabam se refletindo na declaração e podem gerar questionamentos fiscais, travar vendas e complicar inventários.Em resumo, os maiores erros na declaração de imóveis não estão apenas em preencher um campo errado no programa da Receita, mas em ignorar a coerência entre três camadas: o que está formalizado e registrado, o que a família entende como “verdade” e o que é informado ao Fisco. Quanto maior a distância entre essas três realidades, maior o risco de que um problema aparentemente burocrático se transforme em um entrave jurídico, fiscal e financeiro no futuro.A seguir, confira uma lista os sete maiores erros na hora de declarar imóveis e as orientações para cada caso, elaboradas por Rute Endo, advogada tributarista, especialista em Direito Imobiliário e sócia administradora da Ivan Endo Advocacia.Tudo o que você precisa para declarar seus investimentos com mais praticidade: baixe agora o e-book do IR 20261. Cada membro da família declarar o mesmo imóvel de um jeito diferenteUm dos erros mais comuns é quando pais, filhos ou irmãos, que compartilham um mesmo imóvel, preenchem a declaração com informações divergentes:Valores de aquisição distintos;Percentuais de participação diferentes;Endereços ou descrições truncadas;Situação de uso (alugado, próprio, cedido) inconsistente.Essas discrepâncias acendem um alerta na Receita Federal, que cruza as informações entre CPFs. O imóvel é um só, por isso, para fins de atualização da base de dados do Fisco, as informações devem ser coerentes – caso haja incoerência,  pode levar à malha fina e também gerar autuações em casos de recolhimentos discrepantes.“Inicie com a organização de informações e esteja munido dos documentos básicos de titularidade: matrícula atualizada do imóvel, escrituras de transferência patrimonial ou decisões judiciais de partilha. Então, elabore uma planilha identificando os percentuais de cada membro da família, data e forma de aquisição e valores históricos. Em seguida, garanta que cada membro da família, titular de direitos sobre o imóvel, esteja declarando em conformidade”, sugere Rute Endo.2. Ignorar o usufruto ou declará-lo de forma equivocadaImóveis doados com reserva de usufruto são frequentes em planejamentos familiares. Na prática, isso significa separar a nua-propriedade (de quem será o futuro dono) e o usufruto (de quem permanece com o direito de usar e receber renda do bem, em geral os pais). Na declaração, porém, essa distinção muitas vezes desaparece. Há casos em que o doador continua declarando como se ainda fosse o único proprietário e o donatário informa 100% do imóvel, ignorando o usufruto. Ou seja, ambos declaram o mesmo bem de maneira completa, duplicando o patrimônio. Além de distorcer a fotografia patrimonial da família, o erro pode gerar dúvidas sobre doações, transmissão de bens e perda de descontos na apuração de ganho de capital no futuro.“É importante que quem tem o usufruto continue declarando esse direito, enquanto o proprietário formal declare apenas a propriedade sem usufruto. Tudo isso deve estar de acordo com os valores, datas e a forma como a transferência do bem foi feita”, orienta Endo.3. Descompasso entre a declaração e a realidade jurídica do imóvelOutro erro estrutural é preencher corretamente os campos da declaração, mas com base em uma situação jurídica que não existe formalmente. Isso ocorre quando:Houve doações “de boca”, nunca formalizadas em cartórioEndo explica que, se a doação foi realizada de forma verbal e não formalizada em documento adequado, juridicamente ela ainda não se concretizou. Portanto, na DIRPF deve permanecer sendo declarada pelo(a) doador(a). Inventários antigos foram feitos apenas “no papel da família”, sem registro na matrícula“Se o Inventário não foi finalizado, ainda não foi entregue a Declaração Final do Espólio, que é o ato necessário para transferência dos bens do CPF da pessoa falecida (Espólio) aos seus herdeiros perante a Receita Federal. É só partir deste ato os herdeiros passam a declarar os bens recebidos”, explica Endo. Divórcios não foram averbadosA declaração nesse caso depende do status da partilha do divórcio. Se já foi homologada, mesmo que não tenha sido levada a registro, cada um deverá declarar o que consta na partilha.Acertos patrimoniais entre herdeiros não oficializados“Nessa situação, a declaração até pode parecer organizada, mas está assentada em um cenário jurídico inexistente. Na prática, a Receita vê um patrimônio que não conversa com o que está formalizado ou registrado em cartório – e o problema só aparece com força em uma venda, inventário ou disputa familiar”, explica Endo.4. Não regularizar eventos antigos: divórcios, inventários e doaçõesMuitos conflitos surgem de “pendências históricas” que nunca foram regularizadas, como:Divórcios em que o imóvel continuou apenas no nome de um dos ex-cônjuges;Inventários que não resultaram em registros atualizados na matrícula;Doações consideradas resolvidas pela família, mas sem escritura pública ou sem registro;Casamentos no exterior sem devida averbação no Brasil, gerando confusão sobre o regime de bens.Quando essas situações não aparecem corretamente no registro imobiliário, a declaração de IR passa a retratar uma história que não encontra respaldo documental. O resultado: mais risco em fiscalizações e alta complexidade e demora para formalizar transações futuras, ocasionando, em alguns casos, perdas de oportunidades de venda ou locação do ativo.5. Esquecer de declarar construções, reformas ou áreas irregularesOutro erro recorrente envolve a própria descrição física do imóvel:Construções não averbadas na matrícula;Ampliações, reformas significativas ou novas edificações no terreno;Divergências de área e perímetro em relação aos dados oficiais;Falta de georreferenciamento em imóveis, quando exigido.Endo destaca que antes de declarar, é necessário realizar um saneamento das informações constantes na matrícula do imóvel, para evitar declarações de dados e valores divergentes. “Um erro comum é aumentar o valor do bem por conta de uma reforma realizada, sem observar a fundamentação que as normas tributárias exigem, o que pode ocasionar em aumento da tributação. Para casos como esses, recomendamos que submeta à análise de advogado(a) especializado, pois cada caso deve ser tratado de acordo com seu histórico”, afirma.Além de impactar a regularidade do bem, essa falta de alinhamento pode distorcer o custo de aquisição informado à Receita, afetar cálculos de ganho de capital em uma futura venda e travar financiamentos do tipo home equity, ou locações mais exigentes (sobretudo para empresas).6. Declarar como “resolvido” um problema que nunca foi formalizadoÉ comum famílias contarem, por gerações, a mesma narrativa patrimonial: “este apartamento é do meu filho”, “este terreno foi dividido entre os irmãos”, “a casa ficou para um dos herdeiros”. Mas, ao olhar a matrícula no cartório, nada disso aparece.Entre os exemplos:Partilhas informais entre herdeiros, sem escritura de inventárioAcordos entre irmãos para “compensar” diferença de valores entre imóveisTransferências internas na família, sem registro formalNa declaração, essas “versões familiares” acabam sendo tratadas como fato consumado. O problema surge quando o Fisco confronta os dados com registros oficiais ou quando é preciso vender, financiar ou formalizar a sucessão, o que pode gerar alta complexidade e demora para regularizar. Por isso, a recomendação é a situação que seja formalizada o quanto antes, para viabilizar a declaração correta no exercício seguinte.7. Usar o IR apenas como obrigação fiscal, sem olhar para o risco patrimonialPor fim, um erro estratégico é tratar a entrega do Imposto de Renda como um evento isolado, limitado ao calendário da Receita Federal.A cada temporada de declaração, inconsistências emergem:Imóveis declarados de forma diferente entre membros da famíliaUsufrutos mal refletidosDocumentação desatualizadaEstruturas societárias (como holdings familiares) montadas sobre bases frágeis ou sem registro na matrícula dos imóveis.A recomendação é que o período do IR seja usado como um “check-up patrimonial”, onde o contribuinte faz um diagnóstico de conformidade dos imóveis (titularidade, matrícula, averbações, regularidade urbanística e registral), identifica riscos fiscais e sucessórios, regularizações necessárias e, só então, pensar em medidas mais complexas — como holding, doações com usufruto, reorganização patrimonial ou até mesmo venda e locação.LEIA MAIS: – Imposto de Renda 2026: passo a passo para fazer a declaração– Restituição do Imposto de Renda 2026: datas e como consultarThe post Os 7 maiores erros na hora de declarar imóveis no Imposto de Renda appeared first on InfoMoney.