FIIs endividados: como identificar oportunidades – e fugir de armadilhas

A alavancagem sempre foi uma preocupação dos investidores de fundos imobiliários, especialmente em cenários de maior estresse macroeconômico. No entanto, mais do que observar apenas o nível de endividamento, analistas destacam que o ponto central está em como essa alavancagem é utilizada dentro da estratégia do fundo.Na prática, a alavancagem pode funcionar como uma ferramenta para potencializar retornos, viabilizar aquisições e permitir a reciclagem de portfólio, mas quando mal estruturada, também pode pressionar a geração de caixa e aumentar o risco para o cotista.Segundo Harrison Gonçalves, CFA Charterholder e membro do CFA Society Brazil, a linha entre ferramenta e risco está diretamente ligada à sustentabilidade da dívida. “A alavancagem deixa de ser uma ferramenta e passa a ser um risco principalmente quando ela se torna excessiva e a renda gerada pelos ativos se torna insuficiente para honrar o serviço da dívida”, afirma.Esse ponto é reforçado pelo cenário do mercado, quando custos de financiamento mais elevados exigem maior disciplina na gestão dos passivos e na seleção dos ativos.Para Renato Pereira, CFP e sócio-fundador da Private Investimentos, o problema não está apenas no tamanho da dívida, mas também na sua estrutura. “A alavancagem pode se tornar um risco grande quando é feita em uma proporção muito elevada em relação ao patrimônio do fundo ou quando há descasamento entre os indexadores da dívida e a geração de receitas.”Leia Mais: Imóveis subvalorizados: entenda a estratégia do FII TEPP11 para geração de valorQualidade dos ativos é mais relevante que o nível de dívidaNa avaliação dos especialistas, o investidor deve ir além do percentual de alavancagem ao analisar um fundo imobiliário. A qualidade dos ativos e a previsibilidade dos fluxos de caixa tendem a ser fatores mais determinantes para o risco.Gonçalves observa que uma alavancagem bem estruturada está associada a ativos sólidos. “Uma alavancagem bem construída é aquela apoiada em ativos de alta qualidade, com geração de caixa previsível, em que o fluxo supera com conforto o custo da dívida.”Essa visão também ajuda a relativizar comparações simplistas entre fundos. Um FII sem dívida, mas com ativos de baixa qualidade, pode apresentar risco maior do que um fundo moderadamente alavancado, porém com portfólio resiliente.Alavancagem pode ajudar na estratégia dos fundosAlém de ampliar retornos, a alavancagem também pode ser utilizada como instrumento de gestão. Em momentos de mercado mais desafiadores, ela permite que o fundo mantenha sua estratégia de crescimento mesmo sem acesso fácil a novas emissões.“A alavancagem permite ao fundo conseguir recursos para aquisição de novos ativos mesmo em momentos de dificuldade de captação”, comenta Pereira.Outro uso relevante está na reciclagem de portfólio. Com acesso a capital adicional, o gestor pode vender ativos de menor qualidade de forma gradual, sem pressão de liquidez, e realocar os recursos em oportunidades mais atrativas.Como o investidor deve avaliar a alavancagem?Portanto, na prática, especialistas recomendam que o investidor adote uma análise mais ampla, considerando não apenas o nível de endividamento, mas o contexto em que ele está inserido. Entre os principais pontos de atenção estão a qualidade dos ativos, a previsibilidade das receitas, a liquidez das garantias e a relação entre a geração de caixa e o custo da dívida.“A alavancagem, por si só, não define o risco. O contexto em que ela está inserida é o que realmente importa”, resume Gonçalves.Já Pereira menciona a importância de avaliar o conjunto do fundo. “Além do nível de alavancagem, é fundamental olhar localização e qualidade dos imóveis, características dos contratos e histórico de gestão.”Apesar das discussões, não há um consenso sobre um nível ideal de alavancagem. De forma geral, o mercado tende a considerar patamares mais elevados com cautela, especialmente quando superam 40% do patrimônio, mas a análise segue sendo caso a caso.Leia Mais: FII do Patria anuncia aquisição de participações em cinco shoppings por R$ 257 miThe post FIIs endividados: como identificar oportunidades – e fugir de armadilhas appeared first on InfoMoney.