FII: Qual o nível de dívida considerado confortável para fundos imobiliários?

A alavancagem dos fundos imobiliários sempre esteve entre os principais pontos observados por analistas e investidores na avaliação de risco da indústria. Nos últimos meses, o tema voltou a ganhar destaque após o aumento do endividamento em alguns FIIs, levantando discussões sobre o impacto das dívidas dentro do setor. Para Danilo Barbosa, Head da Research do Clube FII, o nível médio de endividamento dos FIIs permanece em uma faixa considerada saudável. Segundo ele, a maior parte dos fundos imobiliários ainda opera com baixo grau de alavancagem. “A gente olha que pós-pandemia a alavancagem dos fundos em geral era muito baixa. Agora ela subiu bastante, mas ainda num nível que fica ali em uma segunda faixa”, diz.Alavancagem dos FIIs do IFIX. Fonte: Clube FII Research.O especialista dividiu os FIIs em quatro grupos de risco. Na primeira faixa, entre 0% e 5% de alavancagem, estariam os fundos considerados praticamente sem dívida preocupante. Já entre 5% e 15%, ele classifica o cenário como moderado, com o endividamento sendo utilizado de forma pontual para aumentar retorno aos cotistas.A partir de 15%, Barbosa entende que os investidores devem exigir mais atenção, transparência e capacidade de gestão dos passivos. Acima de 25%, na visão dele, os fundos entram em uma zona considerada mais delicada dentro do universo imobiliário.Mesmo assim, ele pondera que o percentual isolado da dívida não é suficiente para determinar se um fundo está saudável ou não. “Um fundo com alavancagem de 18%, que esteja sendo bem gerida, pode estar numa situação muito melhor do que um fundo com alavancagem de 8% que tenha dívida de curto prazo e não tenha caixa para isso.”— Danilo Barbosa, Head da Research do Clube FIILeia Mais: Herdeiros trocam imóveis por FIIs? O novo olhar das famílias ricas sobre sucessão“Dívida boa” e “dívida ruim” dividem análise dos FIIsNo estudo, Barbosa separou os passivos dos fundos entre o que chamou de “dívida boa” e “dívida ruim”.Segundo ele, uma dívida saudável é aquela que possui boa relação risco-retorno, transparência da gestão e ativos líquidos suficientes para eventual geração de caixa em cenários adversos.Já a dívida considerada problemática aparece quando o fundo possui vencimentos muito curtos, necessidade de vender ativos estratégicos para honrar passivos ou pouca clareza nas informações divulgadas ao mercado.“Você começa a ver fundos vendendo ativos que eram a cereja do bolo para pagar ativos ruins”, exemplifica Barbosa.Ele destacou ainda que muitos investidores acabam tratando qualquer nível de alavancagem como um problema, sem analisar as particularidades de cada fundo. “Todo mundo se alavanca. As pessoas compram imóvel fazendo dívida bancária. A dívida ligada ao real estate é natural.”Leia Mais: Por que as mulheres ainda são só 26% da base de investidores em FIIs?Shoppings lideram alavancagem entre os FIIsO levantamento também mostrou diferenças relevantes entre os segmentos imobiliários. De acordo com Barbosa, os fundos de shopping centers atualmente aparecem como os mais alavancados da indústria, seguidos pelos fundos híbridos e galpões logísticos.Alavancagem por segmento. Fonte: Clube FII.Por sua vez, os fundos de papel, fundos de fundos (FOFs) e fundos multiestratégia continuam operando com níveis menores de dívida, muitos deles abaixo de 10%.No consolidado da indústria, a maior parte dos fundos segue pouco alavancada. Conforme dados apresentados, cerca de 52 fundos praticamente não possuem dívida relevante. Enquanto isso, sete veículos estariam na faixa considerada de alavancagem muito elevada.Leia Mais: Procura-se galpão de alto padrão? Estoque não acompanha expansão do setor logísticoThe post FII: Qual o nível de dívida considerado confortável para fundos imobiliários? appeared first on InfoMoney.