Os 15 FIIs mais endividados da Bolsa: onde estão os riscos e oportunidades?

Dos fundos que usam a dívida para acelerar resultados aos que precisam vender ativos para pagar passivos, a alavancagem nunca esteve tão em evidência no mercado de FIIs. Em estudo sobre alguns dos fundos mais endividados da bolsa, Danilo Barbosa, head de Research do Clube FII, mostra por que o percentual de dívida nem sempre conta toda a história.O analista aponta que a qualidade dos ativos, o cronograma de vencimentos, a estrutura das dívidas e a capacidade de geração de caixa são fatores mais importantes do que o percentual bruto de alavancagem exibido nos relatórios.Um levantamento elaborado pelo Clube FII reúne os 15 fundos imobiliários com os maiores níveis de alavancagem da indústria. Confira:Ticker Segmento Alavancagem PL (R$ M) BBIG11Shopping Center47,2%R$ 955 VGRI11Laje Corporativa 39,6%R$ 302 TOPP11Laje Corporativa 36,3%R$ 483VINO11Laje Corporativa34,1%R$ 819TEPP11Laje Corporativa34%R$ 475TRXF11Híbrido 32,2%R$ 6303RZTR11Agronegócio31,2%R$ 1748GZIT11Shopping Center29,4%R$ 1979ALZR11Híbrido 24,6%R$ 1353HSLG11Galpão Logístico 23,2%R$ 1391HSML11Shopping Center22,8%R$ 2220HGBS11Shopping Center 21,3%R$ 2679XPLG11Galpão Logístico 19,6%R$ 4243VISC11Shopping Center18,5%R$ 3404BRCO11Galpão Logístico 18,2%R$ 20099Fonte: Clube FIIA lista contempla veículos de diferentes segmentos, como lajes corporativas, logística, varejo, shoppings e agro, evidenciando que o endividamento está longe de ser um fenômeno concentrado em apenas uma estratégia.Segundo Barbosa, a análise individual de cada caso é fundamental, já que fundos com percentuais semelhantes de dívida podem apresentar perfis de risco bastante distintos dependendo da qualidade dos ativos, da estrutura dos passivos e da capacidade de geração de caixa.Leia Mais: FII: Qual o nível de dívida considerado confortável para fundos imobiliários?Nem toda alavancagem representa o mesmo riscoEntre os casos considerados mais desafiadores, Barbosa cita o BBIG11 (BB Premium Malls). Para ele, o FII concentra a dívida em poucos ativos e vem utilizando a venda de imóveis de melhor qualidade para sustentar operações problemáticas, movimento que pode reduzir a qualidade do portfólio remanescente ao longo do tempo.O VGRI11 (Valora CRI CDI) também aparece como um exemplo de fundo que precisou adaptar sua estratégia após a mudança no cenário de juros. Embora apresente vacância próxima de zero e tenha realizado vendas de ativos para reduzir o passivo, o especialista avalia que o processo de desalavancagem ainda está em estágio inicial e dependerá de novas monetizações de imóveis.Outro fundo citado foi o TOPP11 (Patria Top Offices). Na visão do analista, a estrutura herdada após a aquisição da RBR pelo Patria trouxe desafios relevantes, principalmente pela necessidade de refinanciamento de parcelas importantes da dívida. Barbosa avalia que alternativas como fusões com outros veículos poderiam representar uma solução mais eficiente, embora reconheça as dificuldades práticas para sua implementação.Já no caso do VINO11 (Vinci Offices), o head de Research entende que a situação é mais equilibrada do que os indicadores superficiais sugerem. O fundo possui dívidas de longo prazo associadas a contratos de locação atípicos, além de já ter realizado vendas de ativos que contribuíram para reduzir o passivo nos últimos anos.Leia Mais: CACR11 acumula perdas de 65% no ano e tem nova volatilidade com inadimplência de CRITRXF11, ALZR11 e HSLG11 aparecem entre os exemplos mais confortáveisEntre os casos considerados mais bem estruturados, o estudo pontua o TRXF11 (TRX Real Estate). Barbosa avalia que a gestão utiliza a alavancagem de forma estratégica, com contratos atípicos de longo prazo, elevada diversificação de ativos e boa correspondência entre os indexadores das receitas e das dívidas.O ALZR11 (Alianza Trust Renda Imobiliária) também recebeu avaliação favorável. O fundo conta com vacância praticamente zerada, forte capacidade de captação e uma posição de caixa considerada confortável para enfrentar os compromissos financeiros dos próximos anos.No segmento logístico, o HSLG11 (HSI Logistica) foi apontado como um exemplo de alavancagem utilizada para acelerar retornos em ativos de alta qualidade. O portfólio permanece totalmente ocupado e a estrutura da dívida apresenta vencimentos longos e sem concentrações consideradas críticas.Para Barbosa, a principal conclusão é que investidores não devem avaliar um FII apenas pelo percentual de alavancagem divulgado. “A dívida precisa ser analisada em conjunto com a qualidade dos ativos, o cronograma de pagamentos, a liquidez da carteira e a capacidade da gestão de gerar caixa”, resume.Confira a seleção na edição desta semana do Liga de FIIs. O programa vai ao ar todas as quartas-feiras, às 18h, no canal do InfoMoney no Youtube. Você também pode rever todas as edições passadas.The post Os 15 FIIs mais endividados da Bolsa: onde estão os riscos e oportunidades? appeared first on InfoMoney.