Como a XP vem ‘driblando o juros altos’ para surfar oportunidades no setor logístico

Enquanto boa parte dos fundos imobiliários ainda enfrentam dificuldades para captar recursos em meio aos juros elevados, a XP Asset decidiu seguir um caminho alternativo para não deixar escapar oportunidades bilionárias no setor logístico. A solução foi criar veículos temporários para adquirir ativos considerados estratégicos, com a expectativa de incorporá-los futuramente quando as condições de mercado voltarem a ser mais favoráveis.Segundo Pedro Carraz, gestor de fundos imobiliários de tijolo da XP,  a criação dos fundos XP Log Prime Yield 1 e 2 faz parte dessa estratégia. Os veículos foram estruturados para aproveitar oportunidades de aquisição de ativos logísticos sem depender de novas emissões do XP Log, fundo que atualmente possui cerca de R$ 5,4 bilhões em patrimônio e 1,7 milhão de metros quadrados de área bruta locável.“Não é porque o juro permaneceu elevado por um período longo que o mercado deixou de fazer transações de M&A. Tem algumas transações que a gente entendeu que não fazia sentido deixar passar, mesmo não tendo recursos disponíveis no XP Log naquele momento”, comenta.O primeiro veículo captou cerca de R$ 450 milhões para adquirir quatro ativos logísticos, incluindo locais como Manaus, Cajamar e Rio de Janeiro. Já o Prime Yield 2 levantou aproximadamente R$ 480 milhões e continua em processo de alocação, com a expectativa de concluir três aquisições nos próximos meses.A proposta da gestora é que os dois fundos funcionem como estruturas temporárias. Quando o mercado for favorável a novas captações pelo XP Log, os ativos deverão ser incorporados ao portfólio principal, consolidando um único veículo de logística de grande escala.“A gente quer ter um fundo só de logística com R$ 10 bilhões, R$ 15 bilhões ou R$ 20 bilhões sob gestão em algum momento. Assim que o mercado permitir, a ideia é tombar esses ativos para dentro do XP Log”, diz Carraz.Leia Mais: FII XPLG11 moderniza regulamento e avalia consolidação Manaus entra no radar da XP dentro do potencial logísticoEntre os mercados destacados pela XP está Manaus, que concentra parte relevante das aquisições realizadas pelos fundos Prime Yield. Carraz pontua que a região surpreendeu positivamente a equipe de gestão e se tornou uma das principais apostas dentro da estratégia logística da XP. “Quando a gente fez o XP Log Prime 1, olhou Manaus com certa desconfiança. Hoje a nossa visão é completamente diferente. É um mercado super demandante, que está pegando muito preço”, afirma. Segundo ele, a combinação entre crescimento do comércio eletrônico, expansão geográfica das operações logísticas e os incentivos da Zona Franca de Manaus contribui para fortalecer a demanda por galpões na região. “Nos últimos 18 meses tivemos diversas renovações de contratos com ganhos reais de aluguel superiores a 20%. Isso mostra a pujança desse mercado”, diz. Leia Mais: Os 15 FIIs mais endividados da Bolsa: onde estão os riscos e oportunidades?Quais os riscos da estratégia?Carraz também avalia que a retomada consistente da indústria de fundos imobiliários depende de uma redução dos juros, mas não necessariamente de uma Selic nos níveis observados durante a pandemia.“Eu acho que uma Selic entre 8,5% e 11% já é suficiente para voltar a ter um cenário pujante de captações em fundos imobiliários”, disse.Para o gestor, mesmo diante das incertezas macroeconômicas, o risco da estratégia de veículos com mandatos permanece controlado. “Caso o cenário de mercado continue adverso, a XP considera alternativas como a prorrogação do prazo dos veículos, a venda dos ativos para terceiros ou até mesmo a transformação dos fundos em estruturas permanentes.”Enquanto isso, diz ele, a meta segue sendo consolidar os ativos adquiridos em um único portfólio logístico de grande escala, capaz de ultrapassar 2,2 milhões de metros quadrados e atrair cada vez mais investidores institucionais e estrangeiros.Leia Mais: Dividendos dos FIIs: veja datas, valores e fundos que pagam proventos em junhoThe post Como a XP vem ‘driblando o juros altos’ para surfar oportunidades no setor logístico appeared first on InfoMoney.