Por que os fundos imobiliários de papel viraram os favoritos da XP?

Os fundos imobiliários devem enfrentar um segundo semestre marcado por maior cautela, embora os fundamentos operacionais da indústria continuem resilientes. A avaliação é de Marx Gonçalves, head de Fundos Listados da XP Research, que aponta um ambiente mais volátil à medida que o mercado se aproxima do período eleitoral e segue monitorando os desdobramentos da inflação e dos conflitos geopolíticos.Segundo o especialista, o IFIX chegou a acumular valorização próxima de 4,1% ao longo deste ano, mas parte desse ganho foi devolvida nas últimas semanas. Ainda assim, o principal índice de fundos imobiliários da B3 permanece no campo positivo.“Nos dados de fechamento da sexta-feira passada, o IFIX ainda apresenta uma performance positiva em torno de 2%, com destaque para a boa performance dos fundos de papel, que sobem cerca de 4,3%”, afirma.Para Gonçalves, a capacidade de os FIIs sustentarem resultados mesmo diante do ambiente de juros elevados está relacionada à menor exposição direta a fatores externos e à qualidade operacional dos ativos.“Os FIIs seguem uma dinâmica menos sensível a essas classes de ativos globais. Mais do que isso, os fundos continuam apresentando fundamentos setoriais muito sólidos, muito por conta de uma atividade econômica ainda robusta. Tudo isso contribui para aumento das taxas de ocupação, preços de locação e maior resiliência na distribuição de resultados”, disse.Leia Mais: Como os FIIs deixaram de ser ‘apenas tijolo’ e viraram uma indústria bilionáriaFIIs de papel ganham espaço em cenário de volatilidadeNa visão da XP, os fundos de recebíveis imobiliários — conhecidos como fundos de papel — despontam como a classe mais interessante dentro do universo dos FIIs neste momento.“Esse ambiente macro, com inflação mais alta, juros elevados por um período mais prolongado e maior volatilidade esperada para o segundo semestre, nos leva a destacar os fundos de recebíveis imobiliários como a classe mais interessante para se estar exposto no atual contexto de mercado”, diz Gonçalves. FIIs de Papéis. Foto: Divulgação/XP.O executivo explica que esses veículos investem majoritariamente em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), títulos de renda fixa lastreados em operações do setor imobiliário. Como costumam apresentar duration próxima de quatro anos, os impactos da marcação a mercado tendem a ser menores do que em outras classes de ativos.A recomendação, no entanto, é seletiva. A XP prefere fundos com risco de crédito baixo ou moderado, evitando operações consideradas high yield.“A gente entende que os high yields ainda não são uma opção de investimento no atual contexto. Preferimos fundos com devedores de maior qualidade e garantias robustas”, destacou.Segundo o analista, imóveis estabilizados, alienação fiduciária e índices de alavancagem mais conservadores estão entre os principais critérios observados na análise das carteiras.“Gostamos de fundos que possuem um LTV em torno de 50%. Na prática, isso significa que para cada R$ 1 de saldo devedor existe uma garantia com valor justo próximo de R$ 2. Mesmo em uma venda forçada, você consegue preservar uma recuperação significativa do capital investido”. Leia Mais: Fundos imobiliários “casca” escondem riscos ou criam valor para o cotista?Menor volatilidade e proteção inflacionária entram no radarOutro fator que sustenta a preferência pelos fundos de papel é a menor volatilidade histórica. De acordo com levantamento apresentado pela XP, os FIIs de recebíveis registram volatilidade anualizada próxima de 7,5%, inferior aos fundos de tijolo, que giram em torno de 9,7%, e aos fundos de fundos (FOFs), que superam 12%.Além disso, a correlação com ativos globais é reduzida.“A correlação dos FIIs de papel é ainda mais baixa. Ela gira em torno de 8% com a renda variável global e apenas 3% com a renda fixa global. Em um ambiente de aumento das taxas ao redor do mundo, isso é extremamente importante pensando em menor volatilidade”, disse.FIIs indexados a IPCA estão descontadosMarx também diferencia os fundos indexados ao CDI daqueles expostos ao IPCA. Enquanto os primeiros continuam entregando rendimentos elevados, os fundos atrelados à inflação passaram a negociar com descontos mais expressivos.Segundo a XP, os FIIs de CRI indexados ao IPCA apresentam relação preço sobre valor patrimonial próxima de 0,93 vez, o que representa desconto ao redor de 7%.“Os fundos IPCA+ estão negociando com preços mais convidativos. Eles vêm passando por um momento de aumento de distribuição justamente por conta dos IPCAs mais elevados divulgados anteriormente. Como a inflação segue pressionada, esperamos que a distribuição desses fundos continue bastante resiliente daqui para frente”, concluiu Marx.Leia Mais: ‘Nem todo dividendo é igual’: o que FIIs, Fiagros e FI-Infra ensinam sobre riscoThe post Por que os fundos imobiliários de papel viraram os favoritos da XP? appeared first on InfoMoney.