Primeiro imóvel depois dos 50: é possível? Veja o que muda no financiamento

Comprar o primeiro imóvel depois dos 50 anos é uma possibilidade para quem busca financiamento imobiliário, mas a idade influencia diretamente o prazo de pagamento e o custo do seguro habitacional, exigindo um planejamento financeiro que considere, sobretudo, a renda no fim ou até após a vida laboral do comprador.Especialistas ouvidos pelo InfoMoney afirmam que o principal desafio para o público que tem mais de 50 anos não costuma ser conseguir crédito, mas garantir que as parcelas permaneçam compatíveis com a renda até o fim do contrato.Leia mais: Selic caiu: agora é a hora de fazer um financiamento imobiliário?Idade não impede o financiamentoUm dos maiores equívocos sobre o tema é acreditar que os bancos simplesmente deixam de conceder crédito para pessoas acima dos 50 ou 60 anos. Não existe nenhum tipo de proibição legal por idade nesse sentido. Na prática, o que limita a operação é uma combinação de fatores que envolvem risco, capacidade de pagamento e prazo do contrato, como:renda e comprometimento do orçamento;estabilidade da renda;histórico de crédito (score);valor da entrada;custo do seguro habitacional.“O que mais pesa não é a taxa de juros, mas o risco atuarial do seguro e a capacidade futura de honrar esse compromisso”, Daniele Cardoso, educadora financeira, especialista em investimentos e sócia da Forum Investimentos. A análise inicial do banco para um cliente de 35 ou de 55 anos é praticamente a mesma, segundo Lucas Silva, planejador financeiro CFP pela Planejar. “A instituição financeira avalia o momento atual do cliente. Ela quer saber qual é a sua renda, capacidade de pagamento, se existem outros financiamentos contratados e qual é o histórico de crédito”, completa.Quando financiar faz sentido e quando vale a pena esperar?A dúvida central para quem está mais perto da aposentadoria é se a prestação do financiamento seguirá compatível com o orçamento ao longo dos próximos 10, 20 ou 30 anos. Na avaliação de Silva, esse ponto precisa entrar no centro da decisão de compra.“Se uma pessoa de 35 anos financia um imóvel por 35 anos, ela provavelmente terminará de pagar essa dívida ainda durante a vida laboral. Mas e quem compra aos 50 ou aos 60 anos?”, questiona o planejador financeiro.Mais do que a idade em si, o que pesa nessa conta é a capacidade de planejamento. Para quem decide comprar o primeiro imóvel depois dos 50, a análise precisa considerar todo o horizonte do contrato, que pode chegar a 30 anos. Nessa projeção, entram fatores como aposentadoria, renda futura, gastos com saúde e eventuais mudanças na vida profissional.O cuidado deve ser ainda maior no caso dos trabalhadores autônomos, já que a renda na aposentadoria tende a ser menos previsível. Nesses casos, assumir uma prestação mais alta pode ampliar o risco financeiro da família. Como destaca Silva, “Essa pessoa precisa pensar como estará sua renda daqui a dez ou 20 anos. Ela continuará trabalhando? Como será sua aposentadoria? Conseguirá manter esse compromisso financeiro?”Leia tambémFaturamento de até R$ 140 mil e dois funcionários: O que pode mudar para MEIs?O projeto prevê uma transição em duas etapas para aumentar o teto do faturamento: para R$ 110 mil em 2027 e R$ 140 mil em 2028A regra que muda o financiamentoEmbora não exista idade máxima prevista em lei para contratar um financiamento imobiliário, os bancos adotam políticas internas para limitar o prazo das operações.A regra normalmente utilizada pelo mercado estabelece que a soma entre a idade do mutuário e o prazo do financiamento não ultrapasse 80 anos e seis meses ao final do contrato – ou seja, quanto mais tarde a compra acontece, menor tende a ser o prazo disponível para quitar a dívida.Idade do compradorPrazo aproximado de financiamento35 anosaté 35 anos50 anosaté 30 anos60 anosaté 20 anos70 anosaté 10 anosÀ primeira vista, a diferença entre financiar aos 35 ou aos 50 anos parece pequena: ambos ainda conseguem contratar operações de longo prazo. A mudança fica mais evidente a partir dos 60 anos. Nesse momento, o prazo disponível praticamente cai pela metade. Aos 70 anos, o comprador pode ter apenas cerca de dez anos para quitar a dívida.Essa redução produz um efeito direto sobre o orçamento: quanto menor o prazo, maior tende a ser o valor da parcela mensal.Prazo menor não significa financiamento mais caroÉ comum imaginar que compradores mais velhos pagam juros maiores, mas não é exatamente isso que acontece, uma vez que a taxa de juros costuma seguir as condições de crédito oferecidas ao cliente, independentemente da idade.Quando o prazo diminui, o banco tem menos tempo para receber o dinheiro emprestado. Isso produz parcelas maiores, mas existe um efeito que costuma passar despercebido: o custo total do financiamento diminui, porque o comprador passa menos anos pagando juros.“Economicamente, quase sempre vale a pena reduzir o prazo ou fazer amortizações extraordinárias para diminuir o custo final”, afirma Cardoso.  É justamente por isso que os especialistas defendem que o comprador não olhe apenas para o valor da prestação, mas sim para o Custo Efetivo Total (CET) da operação, indicador que reúne juros, seguros, tarifas e demais despesas do financiamento.Quanto a parcela do financiamento pode comprometer da renda do 50+?Embora muitos bancos aceitem que até 30% da renda familiar seja comprometida com o financiamento, esse limite é considerado elevado para quem já passou dos 50 anos. “O recomendado é que esse percentual fique entre 20% e 25% da renda bruta, considerando inflação, aumento das despesas médicas, manutenção do imóvel e a renda projetada para a aposentadoria”, explica Cardoso. Essa diferença de apenas cinco pontos percentuais pode parecer pequena, mas representa, na prática, uma margem importante para absorver imprevistos em uma fase da vida em que os gastos com saúde costumam crescer e a capacidade de aumentar a renda pode ser menor.Quanto mais idade, mais entradaAs regras dos bancos podem parecer abstratas até serem colocadas na ponta do lápis. Para mostrar como a idade influencia o financiamento imobiliário, a educadora financeira Daniele Cardoso comparou quatro simulações realizadas no simulador da Caixa Econômica Federal para um mesmo imóvel usado de R$ 700 mil, utilizando o sistema de amortização SAC e taxa nominal de juros de 10,92% ao ano.O exercício revela que o impacto da idade vai muito além da aprovação do crédito. A medida que a idade do comprador avança, além de o prazo disponível para quitar a dívida diminuir, cresce a necessidade de uma entrada maior e o custo do seguro habitacional.Enquanto uma pessoa de 35 anos consegue financiar R$ 560 mil dando R$ 140 mil de entrada, um comprador de 70 anos precisa desembolsar praticamente R$ 330 mil logo no início do contrato, reduzindo o valor financiado para cerca de R$ 370 mil. Ou seja, a prestação não ficou parecida porque o banco flexibilizou as condições para o comprador mais velho, mas sim porque o financiamento ficou muito menor.IdadePrazoEntradaValor financiadoPrimeira prestação35 anos30 anosR$ 140.000R$ 560.000R$ 6.568,2450 anos30 anosR$ 140.000R$ 560.000cerca de R$ 6,9 mil60 anos21 anosR$ 197.395R$ 502.604R$ 7.388,8570 anos11 anosR$ 329.885R$ 370.115R$ 7.388,85Fonte: Simulação elaborada pela educadora Daniele Cardoso, utilizando o simulador de financiamentos da Caixa Econômica Federal “Quanto maior a idade, maior tende a ser a importância de uma entrada robusta. Isso reduz o saldo financiado, encurta o prazo e diminui o peso das parcelas ao longo dos anos”, segundo a educadora financeira Daniele Cardoso. Por isso, a entrada elevada é um dos principais fatores que tornam o financiamento sustentável nessa fase da vida. “Se existe previsão de renda e uma boa entrada, o comprador reduz significativamente o peso da parcela e atravessa com mais tranquilidade a transição para a aposentadoria.”Leia mais: ‘Dono não-dono’ e puxadinho: quais são as maiores travas nas vendas de imóveisSAC ou Price?O sistema SAC (Sistema de Amortização Constante) é mais comum nos financiamentos imobiliários. Nesse modelo, a amortização é fixa e as parcelas diminuem gradualmente ao longo dos anos. Já na Tabela Price, as prestações permanecem praticamente constantes durante todo o contrato.Para Cardoso, quem compra um imóvel depois dos 50 anos costuma se beneficiar mais do SAC. Embora a prestação inicial seja maior, o sistema reduz o saldo devedor mais rapidamente e diminui o custo dos juros ao longo do financiamento.Custos do financiamento: como a idade avançada aumenta as taxas de seguro embutidasAo comparar financiamentos, concentrar a atenção apenas na taxa de juros é um erro comum. O indicador mais importante nesse processo é o Custo Efetivo Total (CET), que reúne todos os encargos da operação, incluindo juros, tarifas e seguros obrigatórios.“O CET é o verdadeiro preço do financiamento. Duas propostas com a mesma taxa de juros podem ter custos bastante diferentes por causa dos seguros.”Entre esses seguros, o principal é o MIP (Morte e Invalidez Permanente), responsável por quitar o saldo devedor em caso de morte ou invalidez permanente do mutuário. Como esse seguro considera o risco atuarial do comprador, seu valor cresce conforme a idade. IdadeSeguro MIP (1ª prestação)35 anosR$ 64,9650 anosR$ 216, 1660 anosR$ 770,4970 anosR$ 1.206,20Fonte: Simulação elaborada pela educadora Daniele Cardoso, utilizando o simulador de financiamentos da Caixa Econômica Federal Em outras palavras, o comprador de 70 anos paga, logo na primeira prestação, um seguro quase 19 vezes maior do que o comprador de 35 anos.Há também o DFI (Danos Físicos ao Imóvel), um seguro que cobre danos estruturais ao imóvel, mas que praticamente não varia nas simulações realizadas. Nos quatro cenários criados por Cardoso, em que foi possível identificar o valor, ele permaneceu em R$ 46,20, justamente porque depende das características do imóvel e não da idade do mutuário.O que tem dentro da prestação do financiamento imobiliário?Outro aprendizado importante das simulações é que a parcela do financiamento não corresponde apenas ao pagamento da dívida. Veja a composição da primeira prestação para diferentes perfis de compradores, considerando um financiamento na tabela SAC, com juros nominais de 10,92% e juros efetivos de 11,49% ao ano. Composição da 1ª prestaçãoValores para comprador de 35 anos Valores para comprador de 50 anos Valores para comprador de 60 anos Valores para comprador de 70 anos Prazo35 anos30 anos20 anos10 anosValor da entradaR$ 140.000,00R$ 140.000,00R$ 197.395,52R$ 329.885,11Valor financiadoR$ 560.000,00R$ 560.000,00R$ 502.604,48R$ 370.114,89AmortizaçãoR$ 1.333,33R$ 1.493,33R$ 1.970,99R$ 2.741,59JurosR$ 5.098,75R$ 5.098,75R$ 4.576,17R$ 3.369,86Seguro MIPR$ 64,96R$ 216,16R$ 770,49R$ 1.206,20Seguro DFIR$ 46,20R$ 46,20R$ 46,20R$ 46,20Taxa de administraçãoR$ 25,00R$ 25,00R$ 25,00R$ 25,00TotalR$ 6.568,24R$ 6.879,44R$ 7.388,85R$ 7.388,85Fonte: Simulação elaborada pela educadora Daniele Cardoso, utilizando o simulador de financiamentos da Caixa Econômica Federal Nos primeiros anos do contrato, os juros representam a maior parte da prestação. À medida que o saldo devedor diminui, essa participação cai, enquanto cresce a parcela destinada à amortização da dívida.Esse é justamente um dos motivos pelos quais especialistas recomendam realizar amortizações extraordinárias sempre que houver disponibilidade financeira. Cada amortização reduz o saldo devedor e, consequentemente, diminui os juros que ainda seriam pagos até o fim do contrato.The post Primeiro imóvel depois dos 50: é possível? Veja o que muda no financiamento appeared first on InfoMoney.