FII cai quase 5% com temor sobre Casas Bahia; fundo tem 31% da receita exposta

O fundo imobiliário HSLG11 (HSI Logística) recua 4,69% nesta segunda-feira (17), a R$ 79,52, em meio às preocupações do mercado com os possíveis efeitos da recuperação judicial da Casas Bahia sobre os fundos imobiliários que possuem imóveis alugados à companhia. O movimento colocou o fundo entre os principais pontos de atenção do segmento logístico diante da exposição relevante ao varejista.De acordo com dados apresentados pelo fundo, a Casas Bahia responde diretamente por 27,6% da receita contratada, enquanto as sublocações relacionadas à companhia representam outros 3,3%. Com isso, a exposição chega a aproximadamente 30,9% da receita contratada do HSLG11. Para Otmar Schneider, analista de valores mobiliários da Nord Investimentos, essa concentração faz do HSLG11 o caso mais sensível entre os fundos imobiliários logísticos diante da situação da varejista. Ao mesmo tempo, ele ressalta que o risco enfrentado pelo FII é diferente daquele assumido pelos acionistas da companhia.“O FII mais exposto é o HSLG11, em torno de 30% da carteira de imóveis alugados para Casas Bahia. O contrato típico e o atípico são dois imóveis, de um total de seis. Então ele é o mais impactado. Lógico que Casas Bahia é uma empresa muito grande, então outros fundos imobiliários também têm pequenas participações, como, por exemplo, o XPLG11 (XP Malls), em torno de 3% a 4%”, comenta Schneider. A própria estrutura da carteira do HSLG11, contudo, pode reduzir parte dessa exposição no futuro. O material do fundo indica um potencial de redução de aproximadamente 12 pontos percentuais após novas comercializações, levando a participação da Casas Bahia para algo próximo de 19% da receita contratada.Procurada pelo InfoMoney, a HSI, gestora do HSLG11, não respondeu aos pedidos de comentário até o fechamento desta matéria. O espaço permanece aberto.Leia Mais: Liga de FIIs completa 5 anos: o que o investidor aprendeu – e ainda precisa aprenderRisco para os FIIs é diferente do risco para acionistas das Casas BahiaSchneider explica que, em uma recuperação judicial, é importante separar os aluguéis já vencidos daqueles que ainda serão pagos no futuro. Eventuais valores em atraso podem entrar no processo de recuperação, enquanto os contratos de locação que permanecem vigentes seguem outra dinâmica.“Os fundos imobiliários são muito menos impactados do que a própria empresa. Então o acionista da empresa acaba muito exposto a um pedido de recuperação judicial. No caso do fundo imobiliário, esse pedido de recuperação judicial ocorre de duas formas. Os créditos, ou seja, se aquela empresa atrasou aluguéis, então isso vai entrar como um crédito concursal, o fundo imobiliário vai ter que pleitear isso na Justiça dentro da recuperação judicial, então é mais complexo de receber”, explica o analista. Segundo o analista, os aluguéis a vencer não entram automaticamente na recuperação judicial. Caso a companhia deixe de pagar os valores futuros, o proprietário do imóvel pode buscar medidas previstas no contrato, inclusive a retomada do ativo. Isso significa que, embora exista risco de inadimplência, o fundo mantém mecanismos para reagir à deterioração do crédito do locatário.“Estando em dia esse aluguel, que é o caso aí na maioria dos fundos imobiliários, os aluguéis a vencer, ou seja, os aluguéis que vão vir nos próximos meses, eles não entram na recuperação judicial. Então, se a empresa não paga esses aluguéis, ela pode ser retirada do imóvel”, acrescenta. O histórico recente do mercado também mostra que uma recuperação ou renegociação financeira não necessariamente significa interrupção imediata dos pagamentos de aluguel. Schneider cita o caso do GPA, que passou por um processo de recuperação extrajudicial e também tinha exposição relevante em fundos imobiliários.Leia Mais: O que Cyrela e empresas de shopping revelam sobre a “nova carteira” do FII TRXF11?Varejo é um ponto de alerta para os FIIsGabriel Pereira, head de fundos imobiliários da AVIN, coloca o HSLG11 como o principal caso de atenção no segmento logístico, mas alerta que a análise não deve se limitar à participação direta da Casas Bahia.Para Pereira, é necessário observar também a exposição dos fundos ao varejo como um todo. Um fundo pode ter pouca receita proveniente da Casas Bahia, mas ainda assim concentrar parte importante de sua carteira em outros grandes varejistas, criando um risco mais amplo caso haja deterioração do setor.“Nos outros grandes fundos logísticos, como XPLG11 (XP Log), BRCO11 (Bresco Logística), BTLG11 (BTG Pactual Logística), VILG11 (Vinci Logística) e HGLG11 (Patria Log), eu não olharia apenas para a participação da Casas Bahia, mas também para a exposição agregada ao varejo, pensando em um eventual problema estrutural no segmento.”Pereira comenta ainda que dois fundos com a mesma exposição percentual a determinado locatário podem apresentar riscos completamente diferentes. O tipo de contrato, prazo remanescente, multas de rescisão, garantias e, principalmente, a facilidade de encontrar um novo inquilino para o imóvel são fatores determinantes.“A mesma exposição de 10% da receita pode representar riscos completamente diferentes dependendo de ser um contrato típico ou atípico, do prazo remanescente, das multas de rescisão e, principalmente, da especificidade do imóvel. Um galpão construído sob medida para a Casas Bahia, por exemplo, pode ser muito mais difícil de recolocar do que um imóvel logístico padrão. Portanto, para medir o impacto efetivo, eu cruzaria concentração de receita, prazo contratual, tipo de contrato, garantias e facilidade de reposição do imóvel”, conclui. Leia Mais: Crescimento do mercado de FIIs está menos dependente do ciclo de juros, diz B3The post FII cai quase 5% com temor sobre Casas Bahia; fundo tem 31% da receita exposta appeared first on InfoMoney.