Jundiaí e Itupeva ganham espaço como alternativas a Cajamar no mercado logístico

A expansão do mercado de galpões logísticos no entorno de São Paulo começa a redesenhar a importância de alguns polos tradicionais. Jundiaí e Itupeva têm ganhado espaço como alternativas a Cajamar, que enfrenta limitações relacionadas à disponibilidade de terrenos, mão de obra, energia e trânsito. Segundo Rafael Fonseca, gestor do BRCO11 (Bresco Logística), Jundiaí e Itupeva não são mercados voltados principalmente para operações de last mile, mas apresentam características favoráveis para fulfillment centers e grandes centros de distribuição. “É um mercado muito forte e a dinâmica muito favorável nesse momento”, disse.Leia Mais: GARE11, MXRF11 e HGBS11 pagam dividendos em outubro; confira os valoresCajamar enfrenta limitaçõesO movimento ocorre enquanto Cajamar, historicamente um dos principais polos logísticos do entorno da capital paulista, enfrenta restrições para continuar crescendo. De acordo com o gestor, o problema não está apenas na disponibilidade de terrenos adequados para novos empreendimentos.“Ele saturou por várias questões, não só por disponibilidade de bons terrenos, que viabilizam a construção em um custo razoável, mas também disponibilidade de mão de obra, disponibilidade de energia, trânsito”, explicou.A localização dos terrenos disponíveis também passou a ser um obstáculo. “Hoje os terrenos que estão disponíveis estão lá no final de Cajamar, você passa até debaixo da Bandeirantes. E realmente é um trânsito na hora de pico que complica a sua logística”, disse Fonseca.Dados de Jundiaí. Foto: Binswanger. Nesse contexto, Jundiaí vem capturando parte da demanda que procura alternativas a Cajamar. “Jundiaí tem sido um mercado que tem crescido e está realmente capturando preços melhores nessa dinâmica de as empresas buscarem alternativas a Cajamar”, afirmou.Os dados da Binswanger Brazil ajudam a dimensionar a diferença entre os mercados. No segundo trimestre de 2026, Jundiaí tinha 1,14 milhão de metros quadrados de estoque classe A+/A e vacância de 1,4%, enquanto Cajamar concentrava 3,17 milhões de metros quadrados de estoque e vacância de 4,9%. O preço médio pedido em Jundiaí chegou a R$ 24,39 por metro quadrado, contra R$ 37,19 em Cajamar. Qualidade do galpão vai além do preçoPara Fonseca, porém, a análise de um imóvel logístico não deve se limitar à localização, ao preço ou ao yield. Características técnicas do galpão, eficiência de armazenagem e valor do aluguel também precisam entrar na avaliação do investidor.“Porque o mercado inicialmente sempre falou de yield. Então o yield de qualquer ativo é comparável. Isso não é verdade”, comenta Fonseca. O valor do aluguel também é um indicador importante: quando está abaixo do mercado, pode representar espaço para crescimento; quando está acima, pode trazer riscos em uma eventual renovação ou substituição de inquilino.“Existem propriedades bem localizadas, bem construídas, mas onde o valor de locação está distorcido. Se ele estiver distorcido abaixo do mercado, ele é um upside, uma oportunidade para o investidor. Se ele estiver distorcido acima do mercado, ele é um risco para o investidor”, explicou.O gestor também defende uma análise mais detalhada dos chamados micromercados. Segundo ele, a dinâmica das regiões muda ao longo do tempo, fazendo com que mercados que antes eram considerados referências passem a enfrentar novas limitações.“Cajamar sempre foi a joia da coroa no mercado. Hoje a gente já está há um tempo sem falar de Cajamar. A gente escuta muito menos e tem uma razão. Então, essas questões vão mudando”, disse.Imóvel da Natura mostra impacto da especificação técnicaUm exemplo citado por Fonseca está justamente em Itupeva. O BRCO11 possui um imóvel ocupado pela Natura, cuja estrutura foi adaptada para uma operação altamente automatizada.O galpão tem 20 metros de pé-direito, contra cerca de 12 metros em uma estrutura tradicional. A diferença está relacionada ao sistema automatizado utilizado pela companhia para armazenagem dos produtos.“A Natura automatizou todo o galpão. Então, em vez de você ter corredores de estanterias padronizados, você tem corredores muito específicos e pontuais para que caiba apenas uma máquina automatizada que sobe e pega os pallets lá de 20 metros de altura”, pontuouA estrutura mais sofisticada também aumenta o custo de construção e, consequentemente, pode se refletir no preço de locação. Mas, para o ocupante, a eficiência operacional pode compensar esse custo adicional.“Se a Natura fosse para um galpão tradicional de 12 metros de pé-direito, ela ia precisar três vezes mais de ABL do que ela tem hoje para conseguir ocupar e estocar todos esses produtos”, afirmou Fonseca.Para o gestor, o exemplo mostra por que avaliar apenas o preço por metro quadrado pode não ser suficiente para entender a qualidade de um ativo logístico. “Essas questões de especificação técnica, eficiência do galpão logístico, elas impactam em preço também”, disse.Leia Mais: Por que o FII ALZR11 não tem pressa para comprar — e vê oportunidades no varejo?Confira o episódio completo na edição desta semana do Liga de FIIs. O programa vai ao ar todas as quartas-feiras, às 18h, no canal do InfoMoney no Youtube. Você também pode rever todas as edições passadas. The post Jundiaí e Itupeva ganham espaço como alternativas a Cajamar no mercado logístico appeared first on InfoMoney.