Imóvel pago com cotas de FIIs é oportunidade ou risco? Especialistas comentam

O pagamento de imóveis com cotas de fundos imobiliários e as chamadas compensações de prejuízos aos vendedores estão entre os temas que mais geram debate na indústria de FIIs.Para Danilo Barbosa, Head de Research do Clube FII, e Marcos Baroni, Head de Fundos Imobiliários da Suno Research, os dois mecanismos precisam ser analisados separadamente.A utilização de cotas como moeda de troca ganhou escala no mercado imobiliário nos últimos meses. A estratégia permite que os fundos adquiram imóveis sem depender exclusivamente de recursos em caixa ou de novas captações em dinheiro, mas também levanta questionamentos sobre a precificação dos ativos e os efeitos das emissões para os cotistas que já estão no fundo.Barbosa observa que a prática não é nova, mas passou a ocupar uma dimensão inédita na indústria. Segundo ele, operações que movimentam bilhões de reais em cotas ampliaram a preocupação dos investidores com os termos das aquisições e com possíveis impactos sobre o patrimônio dos fundos.“Então a indústria arrumou artifícios para crescer sem se alavancar via dívida. E esse artifício já existia há muito tempo, muitos fundos já faziam isso. Só que, em escala, no grau que a gente viu nesse ano, tomando R$ 3 bilhões, R$ 5 bilhões em troca de cotas, a gente nunca tinha visto”, afirmou Barbosa no Liga de FIIs, programa semanal do InfoMoney. Na avaliação do especialista, a principal preocupação está na possibilidade de o fundo emitir cotas em condições que prejudiquem os investidores atuais. Quando a operação envolve compensações financeiras ou ajustes posteriores de preço, os cotistas podem ter dificuldade para avaliar quanto o imóvel efetivamente custou e quais serão os impactos econômicos da transação.Leia Mais: O “Barsi dos FIIs”: conheça a trajetória do empresário Sidney AnguloPagamento com cotas permite expansão, mas exige transparênciaPara Barbosa, a utilização de cotas como forma de pagamento pode ser uma alternativa eficiente para financiar o crescimento dos fundos imobiliários. O problema, segundo ele, aparece quando os termos da operação não são suficientemente claros para os investidores, principalmente nos casos em que existem compensações ou ajustes relacionados ao preço acordado.O especialista avalia que o mercado precisa entender a dimensão desses mecanismos e seus efeitos sobre o patrimônio. Uma compensação de 1% ou 2% do valor de uma aquisição, por exemplo, pode ter um impacto diferente de um ajuste mais expressivo, o que exige análise individual das operações.“Na minha visão, também não é nem céu nem inferno, mas cabe à gestão deixar claro”, comenta Barbosa. Para ele, os gestores devem explicar como os ajustes funcionam, qual é o seu tamanho e de que maneira podem afetar os cotistas.O pesquisador também aponta que a transparência enfrenta um dilema comercial. Ao detalhar as condições de uma operação, o fundo pode abrir espaço para que outros vendedores exijam mecanismos semelhantes em futuras negociações. Por outro lado, a falta de clareza pode aumentar a desconfiança dos investidores e comprometer a avaliação das aquisições.Os efeitos negativos de compensação de prejuízos a vendedoresBaroni adota uma posição mais rígida em relação às compensações de prejuízos. Para o especialista, permitir que o vendedor receba uma proteção contra eventuais perdas na cotação das cotas recebidas pode criar um precedente negativo para o mercado, mesmo quando o impacto financeiro inicial parece pequeno.“Eu sou radicalmente contra, independentemente de percentual”, afirmou. Segundo ele, esse tipo de mecanismo enfraquece a própria moeda do fundo, pois transfere parte do risco da oscilação das cotas para o comprador e pode gerar obrigações futuras difíceis de mensurar.Na avaliação do analista, o preço deve ser definido no momento da negociação, sem garantias posteriores contra a desvalorização dos papéis. O vendedor precisa estar ciente de que, ao receber cotas de um fundo listado, passa a estar exposto às oscilações de mercado, tanto positivas quanto negativas.“Eu prefiro que você realmente ajuste o preço na compra mesmo ali, que você realmente sente e chegue no valor dizendo: ‘A minha moeda é essa e o seu imóvel é esse’. Então, vamos chegar aqui no meio-termo. E aí, fecha-se naquele valor”, explicou Baroni.Apesar das críticas às compensações, Baroni defende o pagamento de imóveis com cotas como um instrumento positivo para o crescimento dos fundos imobiliários. Na visão dele, a discussão sobre eventuais aquisições caras ou imóveis de qualidade inferior não deve levar à condenação de toda a modalidade de pagamento.“Da mesma forma que eu sou veementemente contra a compensação de prejuízos, eu sou veementemente a favor do imóvel pago com cota. Eu acho que esse instrumento é fabuloso”, declarou.Leia Mais: Dupla taxa, falta de transparência e emissões: as maiores dores dos cotistas de FIIsConfira o episódio completo na edição desta semana do Liga de FIIs. O programa vai ao ar todas as quartas-feiras, às 18h, no canal do InfoMoney no Youtube. Você também pode rever todas as edições passadas. The post Imóvel pago com cotas de FIIs é oportunidade ou risco? Especialistas comentam appeared first on InfoMoney.