Leste versus Oeste. Raio de 15 km na capital de SP vê disputa por galpões logísticos

As compras pelo e-commerce vêm crescendo e a agilidade na entrega dos produtos é um diferencial para essas empresas. Quem escolhe uma compra baseada no tempo da entrega pode não saber, mas está movimentando a demanda por um mercado bilionário que disputa espaço disponível para estoque e armazenamento em uma cidade altamente urbanizada e com déficit de moradia. E o principal gargalo está nos últimos 15 quilômetros de entrega, conhecido como operação Last Mile.Em São Paulo, duas regiões disputam protagonismo neste mercado: a saída Leste e a saída Oeste da cidade, que dão acesso a rodovias importantes, como Ayrton Senna e Castelo Branco.Lei também: Galpões logísticos têm vacância recorde de 7,2% no segundo trimestre de 2025Leia também: Galpões logísticos são porto seguro para o investidor imobiliário em tempos de incertezaSegundo Fernando Didziakas, sócio-diretor da Buildings, empresa de pesquisa imobiliária corporativa, a principal diferença é que, na saída Leste, onde está Guarulhos, existem condomínios maiores e uma atividade construtiva maior. Por isso, os condomínios logísticos são grandes, e ainda há um volume de metros quadrados maior que está em construção. Com a vacância maior, o preço é menor. “Já a saída Oeste, que pega o final de São Paulo ali, Jaguaré, Barra Funda, mais Barueri, os condomínios são um pouco menores e a atividade construtiva também”, afirma DidziakasGalpão logístico Goodman Jaguaré, construído a partir de um retrofit de uma gráfica em São Paulo (Foto: Divulgação/Buildings)Leia também: Setor logístico intensifica busca por imóveis de maior qualidade; “eficiência e ESG”Leste X Oeste: qual área vai expandir mais?Dados da Buildings apontam que a saída Oeste da cidade de São Paulo concentra o maior número de condomínios de galpões logísticos, somando 75 no total, contra 43 da região Leste.Na Oeste, o preço médio de aluguel é mais alto, em R$ 39,3/m² contra R$ 36,6/m² na Leste. Em relação à ocupação, há 448 empresas na região Oeste, com média de 5.887 m², ante 297 empresas na Leste, com média de ocupação de 9.257 m².Raio de 15 kmSaída OesteSaída LesteCondomínios7543Estoque total2,0 milhões m²2,7 milhões m²Vacância3,20%8,20%Preço pedidoR$ 39,3/m²R$ 36,6/m²Atividade construtiva144,1 mil m²732,8 mil m²Total empresas448297Média ocupação5.887 m²9.257 m²“Guarulhos tem muita coisa construindo, muitas empresas estão disputando espaço lá. Hoje, o preço do que está disponível é R$ 36, mas já tem muitos empreendimentos que cobram acima de R$ 40”, explica.Entre os destaques da região, está um condomínio logístico que está sendo construído dentro do Aeroporto de Guarulhos pela Brookfield, com preço médido pedido que ultrapassa dos R$ 100 por metro quadrado. “Um preço de Vila Olímpia para os galpões logísticos”, brinca.Entre os maiores ocupantes, destaca-se o Grupo Pão de Açúcar (GPA) na saída Oeste, com 120,4 mil m²; e o Mercado Livre na saída Leste, com 381,1 mil m².Maiores ocupantesSaída OesteSaída LesteGPA120.458,21 m²Mercado Livre381.186,52 m²Mercado Livre114.260,01 m²Shein215.452,05 m²Carrefour87.700 m²Magalu120.000 m²Leo Madeiras72.128 m²Riachuelo103.280,5 m²Pirelli68.000 m²RD Saúde55.731,5 m²Média92.509 m²175.130 m²Entre as cidades, Guarulhos despontaA proximidade do aeroporto, do centro de SP, e uma maior disponibilidade de áreas para construção colocam foco sobre o potencial de Guarulhos para este mercado, que tinha como “estrela” a cidade de Cajamar.“A proximidade com o São Paulo, mais o potencial de terrenos construtivos, fez nos últimos anos com que Cajamar fosse uma das principais cidades de desenvolvimento de grandes condomínios logísticos. Hoje o grande foco de novos desenvolvimentos está em Guarulhos, por conta da proximidade com a cidade de São Paulo”, afirma Didziakas.Entre as empresas que mantêm áreas na cidade, está a Shein, que tem uma área de 200 mil m² do lado do aeroporto de Guarulhos.CajamarGuarulhosCondomínios prontos2236m² entregues2,7 milhões2,4 milhõesm² em construção684 mil881 milvacância6%6,40%preço médio atualR$ 26R$ 36preço médio pedidoR$ 28R$ 33Dentro de SP, faltam áreasEm uma cidade altamente urbanizada, encontrar terrenos disponíveis dentro da capital de SP é uma tarefa que demanda muita pesquisa, olhar ampliado e rapidez na disputa com o mercado de imóveis residenciais.“O problema não é falta de dinheiro nas empresas que desenvolvem galpões dentro da cidade. A grande dificuldade é encontrar terrenos disponíveis”, afirma.A saída é “montar” terreno, explica Didziakas, comprando vários imóveis próximos e construindo um galpão maior. Ou, ainda, reaproveitar construções existentes, reformar e tornar adequado para o uso logístico. “Por vezes, você vai tentar comprar um galpão antigo e tentar retrofitar, ou comprar uma fábrica, que é o que acontece nos modelos hoje”, diz.Esta opção é importante porque alguns centros de distribuição estão mais afastados, e a distribuição dentro da praça (cidade) ocorre em galpões menores. “Acaba sendo um galpão logístico em que o produto entra em um dia e sai no outro, ou às vezes entra em uma manhã e sai à tarde. Ele só passa ali para trocar de veículo que vai fazer a entrega final”, afirma.Um exemplo dado por Didziakas é o Goodman Jaguaré, que era uma gráfica na região do Jaguaré, e foi comprada e retrofitada para virar um galpão logístico dentro da cidade.The post Leste versus Oeste. Raio de 15 km na capital de SP vê disputa por galpões logísticos appeared first on InfoMoney.