Multiplan investe e Iguatemi se desfaz de ativos: o que isso indica para as empresas?

O noticiário para os shoppings foi movimentado no apagar das luzes da semana passada. A Multiplan (MULT3) ampliou sua fatia no BarraShopping, na Barra da Tijuca (RJ), ao comprar 7,5% do empreendimento que estavam nas mãos do Fundo de Aposentadoria Programada do Servidor Público Federal (Fapes), que funciona como um fundo de previdência complementar para funcionários públicos vinculados ao Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social (BNDES). O negócio, anunciado no fechamento dos mercados na sexta-feira (29), saiu por R$ 362,5 milhões, cerca de R$ 61,9 mil por metro quadrado, e elevou a participação da empresa de 65,8% para 73,4%.Segundo a Fapes, a Multiplan decidiu não exercer o mesmo direito sobre o Morumbi Shopping, em São Paulo, no qual possuía 4% de participação, posteriormente vendido por R$ 200 milhões. No caso do BarraShopping, a transação foi fechada a um cap rate (indicador que mede a rentabilidade de imóveis comerciais em relação ao preço de aquisição) de cerca de 9%, tomando como base o lucro operacional líquido (NOI, na sigla em inglês) dos últimos 12 meses de aproximadamente R$ 295 milhões e margem de 95%. O cap rate atual da Multiplan é estimado em 12%, o que significa que o retorno financeiro do negócio é inferior ao da média da companhia.Para o JPMorgan, a decisão é explicada pelo caráter estratégico do BarraShopping, considerado um dos principais ativos do setor. O banco lembra que o shopping registrou vendas de R$ 3,85 mil por metro quadrado ao mês nos últimos 12 meses, bem acima da média da empresa de R$ 2,4 mil, sendo o segundo ativo mais rentável do portfólio.No segundo trimestre deste ano, o centro comercial teve crescimento de vendas mesmas lojas (SSS, na sigla em inglês) de 15% em relação ao ano anterior, contra 10,9% no conjunto dos demais shoppings da Multiplan.O Bradesco BBI fez avaliação semelhante. Segundo os analistas, mesmo com um retorno financeiro abaixo do padrão histórico, a compra consolida o controle majoritário da empresa em um shopping de alta performance e de relevância estratégica. A instituição também aponta que a diluição estimada para os acionistas é baixa, já que o valor desembolsado representa cerca de 3% do valor de mercado da Multiplan.O pagamento de R$ 362,5 milhões está previsto para ocorrer na assinatura do contrato de compra e venda, estimada para o terceiro trimestre. A operação ainda depende da aprovação do Conselho Administrativo de Defesa Econômica (Cade).Leia tambémJPMorgan revela sua concessionária favorita: Motiva (ex-CCR) ou Ecorodovias?Banco aponta consistência operacional de ambas, mas destaca preferência relativa por MOTV3Petrobras, Vale e mais 22 empresas pagam dividendos em setembro; veja se você recebeLevantamento mostra que os pagamentos chegam a R$ 5,66 por ação Se tudo der certo, o JPMorgan projeta que a alavancagem da companhia passe de 2,3 vezes a dívida líquida sobre o lucro antes de juros, impostos, depreciação e amortização (Ebitda) no segundo trimestre para 2,4 vezes após a aquisição, praticamente em linha com o patamar atual. Incorporando o resultado operacional da fatia comprada, a estimativa permaneceria em torno de 2,4 vezes.O Goldman Sachs, por outro lado, projeta que a alavancagem da empresa deve passar de 2,1 vezes para 2,2 vezes a dívida líquida sobre Ebitda em 2026. Enquanto a Multiplan amplia presença em um de seus principais ativos, a Iguatemi (IGTI11) foi na direção oposta ao vender 7% do Shopping Pátio Higienópolis, em São Paulo, para a gestora RBR Asset Management. O valor da operação foi de R$ 169,9 milhões, com 70% a serem pagos no fechamento e os 30% restantes em duas parcelas corrigidas pela taxa de juros interbancária (CDI), previstas para abril de 2026 e abril de 2027.O Bradesco BBI diz que a venda já estava no radar do mercado e está inserida no contexto da aquisição dos shoppings Pátio Higienópolis e Paulista. A administração da Iguatemi havia indicado que o desembolso não deveria ultrapassar R$ 700 milhões, e a alienação de parte do ativo ajuda a financiar esse compromisso. Com o fechamento do acordo e das vendas já concluídas, a Iguatemi passará a ter uma participação de R$ 698 milhões no portfólio dos shoppings Pátio, segundo cálculos dos analistas do Goldman Sachs.Leia também:O que pesa na escolha entre ações ou FIIs de shoppings? Canuma detalha sua visãoXP vê resiliência operacional e destaca preferência por Iguatemi entre shoppingsAnalistas do JPMorgan, Bradesco BBI e Goldman Sachs mantêm recomendação de compra (overweight) para as ações da Multiplan, com preço-alvo entre R$ 27,80 e R$ 31 para os próximos 12 meses. As ações da Iguatemi também recebem recomendação de compra (buy) pelos mesmos bancos, com preço-alvo de R$ 25 para o período de 12 meses.Com ambas as notícias, as ações das companhias caíam por volta da 12h40 (horário de Brasília) desta segunda-feira (1º). MULT3 recuava 0,86%, a R$ 27,61. IGTI11 sofria queda de 0,30%, a R$ 23,42. 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