Raio 30 km e pré-locação: como os FIIs estão se posicionando no mercado logístico?

O mercado de galpões logísticos segue em expansão no Brasil, impulsionado pela combinação de demanda aquecida, oferta restrita e avanços do e-commerce. No primeiro semestre de 2025, os fundos imobiliários assumiram o protagonismo das negociações: apenas XP Log (XPLG11) e RBR Log (RBRL11) responderam por mais de R$ 1,5 bilhão em transação no período.A movimentação reflete o interesse contínuo de fundos imobiliários em ativos performados, com renda imediata, em detrimento de desenvolvimentos mais longos e com maior grau de risco. Com juros elevados, a estratégia predominante é a busca por contratos firmes e aluguéis já estabilizados. Ao mesmo tempo, cresce a tendência de retrofits — a transformação de fábricas antigas e imóveis obsoletos em centros de distribuição modernos, sobretudo dentro do raio de 30 km de São Paulo.Segundo a Colliers, a taxa de vacância de condomínios logísticos de alto padrão atingiu o menor nível dos últimos dez anos, encerrando o segundo trimestre em 7,2%, com a área ocupada se aproximando de 27 milhões de m². Em 16 estados e no Distrito Federal, a vacância ficou igual ou abaixo de 10%. Só entre abril e junho, foram 1,2 milhão de m² em novas locações, com o e-commerce liderando a demanda.Histórico de preços dos raios logísticos. Foto: Binswanger BrazilRicardo Betancourt, CEO da Colliers Brasil, explica que os custos logísticos são fortemente influenciados pelo transporte — quatro vezes mais relevantes do que os custos de ocupação. Por isso, a localização próxima ao consumidor tem sido cada vez mais estratégica. “Se você está em Guarulhos e precisa entregar na Grande São Paulo, consegue muito mais eficiência. A logística vai atrás do demográfico: onde tem gente, tem consumo, e onde tem consumo, tem logística”, resume.A demanda crescente e a desaceleração na oferta, por conta do custo de capital elevado e da menor captação dos FIIs, têm pressionado os preços para cima e reduzido a vacância. Nesse cenário, operações de pré-locação e contratos built-to-suit (BTS) voltaram a ganhar força.“O que temos visto é a entrada dos FIIs em ativos já performados, com renda imediata, em vez de desenvolver projetos do zero. Alguns players mantêm a tese de desenvolvimento, mas sempre com pré-alocação ou contratos BTS justamente para mitigar o risco e o carrego do investimento. Mais de 40% do que foi entregue recentemente no Brasil já saiu pré-locado”, pontua Simone Santos, sócia-diretora da Binswanger Brasil.Leia Mais: Setor logístico intensifica busca por imóveis de maior qualidade; “eficiência e ESG”Retrofit é alternativa estratégicaDiante da escassez de terrenos em São Paulo, o retrofit vem sendo umac alternativa para atender às demandas dos raios 15 e 30 km, especialmente ligadas ao e-commerce. “Antigas fábricas que deixaram de fazer sentido em determinadas regiões estão sendo transformadas em centros de distribuição modernos. Um exemplo é o antigo imóvel da Ford na Anchieta, que dará lugar a um empreendimento logístico”, disse Betancourt.Para Simone, da Binswanger Brasil, a escassez de terrenos e a burocracia para aprovar projetos dentro da capital tornam o retrofit uma solução viável. “Qualquer desenvolvedor que queira erguer um galpão dentro de São Paulo enfrenta uma janela de quatro a cinco anos de aprovação. Retrofit é alternativa principalmente de prazo”, explica.Por sua vez, Paulo Markowski, head de logística da Paladin, avalia que o retrofit é uma tendência crescente, mas ainda limitada pela qualidade dos imóveis disponíveis. “Retrofit é uma arte que está crescendo, mas muitos galpões antigos têm estruturas inviáveis, como telhas de amianto. Temos visto mais oportunidades de compra e demolição do que de reaproveitamento integral.”Disputa geográfica: saída Leste x saída OesteNa região metropolitana de São Paulo, os eixos Leste (Dutra/Ayrton Senna) e Oeste (Castelo Branco) seguem como eixos de preferência dos investidores. Franklin Tanioka, sócio da RBR, afirma que não há preferência absoluta, mas comenta que o Rodoanel Norte, em fase de conclusão, pode ampliar a competitividade de novas praças além de Guarulhos e Barueri.A conclusão do Rodoanel Norte vai completar a ligação do Porto de Santos à Rodovia Fernão Dias, que cruza São Paulo e conecta o Estado de Minas Gerais ao Nordeste.A Paladin, contudo, vê maior atratividade na saída Leste, pela disponibilidade de áreas que permitem ampliação ou demolição para novos projetos, com impacto positivo no preço final de locação. “Essa situação leva a uma diferenciação no preço final de locação e qualidade do empreendimento. A Goodman foi uma empresa que aproveitou bem essas áreas e teve excelente desempenho na zona leste de SP”, acrescenta Markowski.Leia Mais: 8 FIIs de logística para investir no 2º semestre: confira a lista do Itaú BBABusca do last mile crescerá com reforma tributária?O avanço do last mile deve intensificar a busca por galpões próximos aos grandes centros consumidores. Para Márcio Siqueira, diretor de operações da LOG, esse movimento pode se acelerar com a Reforma Tributária. “Com o fim dos incentivos fiscais em regiões mais distantes, a tendência é que os estoques sejam transferidos para perto dos consumidores. Isso deve fortalecer players com atuação pulverizada em várias cidades e estados”, disse.Além disso, a competição por agilidade está forçando empresas a reverem suas malhas logísticas. “Um cliente de e-commerce que antes entregava em cinco a sete dias precisou se reposicionar para manter prazos mais curtos, reforçando a necessidade de galpões no raio de 15 a 30 km”, conclui Siqueira.Leia Mais: FII XPLG11 amplia presença em Extrema (MG), conhecida como a “capital do e-commerceThe post Raio 30 km e pré-locação: como os FIIs estão se posicionando no mercado logístico? appeared first on InfoMoney.