Escala 6×1, Casas Bahia e reforma tributária: o que preocupa os FIIs de shoppings?

O mercado de shopping centers acompanha uma série de fatores que podem pressionar o desempenho dos empreendimentos, desde a desaceleração das vendas dos lojistas até mudanças nas relações de trabalho e na tributação. Para Rafael Teixeira, gestor do fundo imobiliário VISC11 (Vinci Shopping Centers), o principal ponto de atenção é como essas pressões podem afetar a saúde financeira dos comerciantes e, consequentemente, a ocupação e os resultados dos FIIs de shoppings.Em entrevista ao Liga de FIIs, programa do InfoMoney, Teixeira afirmou que as vendas são um dos indicadores mais importantes para avaliar a sustentabilidade das operações. Quando o faturamento não cresce, o lojista passa a ter mais dificuldade para arcar com despesas, o que pode comprometer suas margens.As vendas no varejo nacional caíram 3,9% em setembro de 2026 em relação ao mesmo período de 2025, de acordo com o Índice Cielo do Varejo Ampliado.“É preciso que a venda aconteça para que o lojista não aumente muito o custo de ocupação”, diz Teixeira. Segundo ele, uma deterioração prolongada do indicador de vendas pode levar primeiro ao aumento da inadimplência e à renegociação de aluguéis e, posteriormente, à desocupação de lojas.O cenário atual, na avaliação do gestor, reflete também o efeito de um período prolongado de política monetária restritiva. Juros elevados encarecem o crédito, aumentam o comprometimento da renda das famílias e reduzem o espaço disponível para o consumo, com reflexos sobre o faturamento do varejo.Leia Mais: Imóvel pago com cotas de FIIs é oportunidade ou risco? Especialistas comentamCasas Bahia e vacância: problema pode virar oportunidade?Apesar da desaceleração, os indicadores de inadimplência e descontos do VISC11 permanecem, segundo o gestor, em níveis controlados, próximos de 2%. A taxa de ocupação do portfólio estava em 93,9%, ante aproximadamente 94% um ano antes. Teixeira avalia que a recente redução da ocupação foi pontual, concentrada em alguns empreendimentos, e espera uma melhora com a reposição de lojistas e a requalificação do portfólio.“Com a qualificação, a gente já vai ter uma ocupação maior no portfólio, depois do giro de carteira que a gente vai fazer”, comenta Teixeira. O gestor acrescentou que a sazonalidade também influencia o indicador: depois do período de Natal, alguns lojistas em dificuldades encerram suas operações, o que pode elevar temporariamente a vacância no início do ano.O fechamento de unidades das Casas Bahia (BHIA3) também teve reflexos em alguns shoppings do portfólio, reconheceu Teixeira. O impacto, porém, foi limitado pelo perfil pulverizado das receitas dos empreendimentos, que reduz a dependência de uma única rede varejista.Para o gestor, a saída de um lojista pode representar uma perda de receita no curto prazo, mas também abre espaço para mudanças no uso comercial da área. “Você tem uma perda no curto prazo, você tem um aumento de vacância, você tem eventualmente até um impacto no resultado”, disse. Por outro lado, a área pode ser redesenhada ou dividida em operações menores, com potencial de melhorar sua rentabilidade no futuro.Reforma tributária pode ter efeitos diferentes para lojistas e shoppingsA reforma tributária é outro fator de incerteza para o setor. Segundo Teixeira, os efeitos dependerão do regime tributário de cada empresa, do segmento de atuação e da possibilidade de aproveitamento de créditos. Por isso, ainda é cedo para estabelecer uma estimativa única para todos os empreendimentos.Assim, a tributação sobre os aluguéis pode ter impacto neutro ou até ligeiramente positivo para algumas operações, dependendo da estrutura tributária. Já outras despesas e receitas, como as relacionadas a estacionamentos, podem sofrer efeitos diferentes.O perfil dos lojistas também será determinante. Empresas que puderem aproveitar créditos tributários poderão compensar parte dos efeitos da mudança, enquanto comerciantes enquadrados no Simples Nacional podem enfrentar uma dinâmica diferente, com possível pressão sobre o custo de ocupação.Leia Mais: Data centers abrem nova fronteira para fundos imobiliários; veja oportunidadesEscala 6×1 pode pressionar custos e margens do varejoA eventual mudança na jornada de trabalho, com o fim da escala 6×1, também está no radar do setor. Para Teixeira, a alteração pode elevar os custos operacionais de alguns lojistas caso seja necessário contratar mais funcionários para manter os horários de funcionamento.“Se ele tiver que, por exemplo, contratar mais pessoas para cumprir o horário, isso aumenta o custo pessoal dele e, eventualmente, pode reduzir, apertar a margem”, explicou.O efeito, segundo o Teixeira, dependerá do segmento, da estrutura de custos e da capacidade de cada empresa de absorver ou repassar as despesas adicionais aos consumidores. Em alguns casos, a pressão pode resultar em preços mais altos; em outros, pode comprometer a rentabilidade e aumentar o risco de fechamento de lojas.Ele ponderou, contudo, que a mudança também envolve benefícios sociais relacionados ao descanso e à qualidade de vida dos trabalhadores. O impacto econômico, na visão dele, precisará ser avaliado à medida que as regras forem definidas e implementadas.“Vamos ter que esperar a implementação para ver na prática como é que isso vai se comportar”, afirmou.Confira o episódio completo na edição desta semana do Liga de FIIs. O programa vai ao ar todas as quartas-feiras, às 18h, no canal do InfoMoney no Youtube. Você também pode rever todas as edições passadas. The post Escala 6×1, Casas Bahia e reforma tributária: o que preocupa os FIIs de shoppings? appeared first on InfoMoney.