Até 15 ou 30 km? Saiba quais regiões de SP despontam como “locomotivas” da logística

O mercado logístico brasileiro segue apresentando indicadores sólidos, com destaque para o estado de São Paulo, que concentra aproximadamente metade de todo o estoque nacional de galpões. Segundo Fernando Didziakas, sócio-fundador e diretor da Buildings, a dinâmica do estado reflete de forma bastante próxima o comportamento do país como um todo.“São Paulo representa basicamente metade do estoque existente no Brasil, e a taxa de vacância acompanha esse movimento, hoje em torno de 6,5%”, afirmou Didziakas no Liga de FIIs, programa semanal do InfoMoney. No mesmo período, a absorção líquida nacional gira em torno de 1 milhão de metros quadrados, sendo que o estado responde por cerca de 450 mil m² de novas locações.Dentro desse cenário, a análise por localização ganha relevância. Regiões dentro do chamado “raio 15” — áreas em até 15 quilômetros do centro da capital — seguem como as mais disputadas do mercado logístico.“Todo investidor já ouviu falar do raio 15, é onde tudo acontece”, diz Didziakas. No entanto, ao ampliar o olhar para o raio de até 30 quilômetros, é possível identificar diferenças importantes entre os polos logísticos. Comparativo de Regiões no setor logístico em SP. Foto: Buildings.A distribuição geográfica mostra cinco grandes clusters: saída oeste (Osasco, Barueri e Castelo Branco), saída leste (Guarulhos e Arujá), saída sul (Cotia, Embu e região), ABCD paulista e o eixo de Cajamar.Leia Mais: FIIs têm salto de até 332% em volume negociado nos últimos doze meses; veja rankingSaída leste desponta como principal vetor de crescimento logísticoApesar de todas as regiões apresentarem baixa vacância e valorização de preços, há diferenças relevantes de desempenho. “Todo mundo está bem posicionado, com vacância baixa e preço subindo, mas existem regiões que performam melhor”, pontua o especialista.Entre elas, a saída leste — especialmente Guarulhos e Arujá — se consolida como o principal polo de expansão logística do país. A região concentra cerca de 3,6 milhões de metros quadrados de estoque, com taxa de vacância ao redor de 6% e preços médios superiores à média do mercado. Comparativo de Regiões no setor logístico em SP. Foto: Buildings.“Ali já existem ativos com aluguel acima de R$ 50, R$ 60 e até mais de R$ 100 por metro quadrado”, afirma Didziakas.Outro diferencial é o volume de novos projetos. A região conta com aproximadamente 750 mil m² em construção, o que representa cerca de 10% de toda a atividade logística nacional. “É, na nossa visão, a maior locomotiva da logística no Brasil”, diz.“Investir em ativos logísticos dentro do raio de até 30 quilômetros de São Paulo já coloca o investidor em uma posição privilegiada. Mas, se puder escolher, a saída leste tende a capturar o maior crescimento e os melhores preços nos próximos ciclos”, acrescenta Didziakas.FIIs podem destravar valor focando no desenvolvimento Para Didziakas, os fundos imobiliários podem crescer comprando ativos prontos, mas isso reduz o potencial de ganho de valor, já que os imóveis performados tendem a ser negociados a preços elevados. “O fundo vai comprar pagando preço de mercado, já com todo o custo de desenvolvimento embutido”, explica.Diante desse contexto, uma alternativa ganha espaço: os fundos de desenvolvimento. “Eles têm o melhor dos dois mundos. Compram o terreno, desenvolvem o ativo e capturam tanto a valorização quanto a renda”, diz.No entanto, essa estratégia exige mudança de mentalidade do investidor. “O cotista precisa ter mais apetite para ficar um período sem rendimento, porque não há aluguel durante o desenvolvimento”, pondera.idziakas diz que esse movimento está diretamente ligado à evolução do mercado. “Quando o investidor entender melhor o ciclo imobiliário, vai perceber que, às vezes, ter paciência no curto prazo pode gerar muito mais valor no longo prazo”, conclui.Leia Mais: Raio 30 km e pré-locação: como os FIIs estão se posicionando no mercado logístico?Confira a seleção completa na edição desta semana do Liga de FIIs. O programa vai ao ar todas as quartas-feiras, às 18h, no canal do InfoMoney no Youtube. Você também pode rever todas as edições passadas.The post Até 15 ou 30 km? Saiba quais regiões de SP despontam como “locomotivas” da logística appeared first on InfoMoney.