‘Dono não-dono’ e puxadinho: quais são as maiores travas nas vendas de imóveis

O mercado imobiliário convive historicamente com uma assimetria de informações e uma fragmentação jurídica no Brasil, que trava de 10% e 25% das propostas de compra e venda, segundo dados internos da Kenlo, proptech especializada em soluções de gestão, inteligência de dados e automação para compra, venda e locação de imóveis.Cerca de 40% das matrículas possuem algum tipo de obstáculo jurídico, enquanto 30% carregam impedimentos críticos que inviabilizam legalmente a venda imediata, de acordo com dados da Kenlo – que processa uma base de 25 milhões de anúncios, convertidos em 14 milhões de imóveis únicos no país, conectando mais de 8.500 imobiliárias e 44 mil corretores em 3 mil cidades brasileiras.Segundo Mickael Malka, CEO da Kenlo, os problemas mais recorrentes envolvem heranças não registradas e confusões patrimoniais. “O vendedor muitas vezes esquece que tem um irmão ou irmã que faz parte da partilha. O dono registrado nem sempre é o único dono real”, pontua.Para além do risco de fraudes ou procurações falsas, o bolso do investidor é afetado por descompassos fiscais e construções irregulares. A advogada Rute Endo, sócia-administradora do escritório Ivan Endo, destaca que as situações mais onerosas envolvem a sucessão hereditária não concluída – os problemas de espólio e inventário – e edificações sem averbação, que frequentemente carregam débitos corrigidos de ISS e INSS. “Essas pendências podem comprometer significativamente a margem do proprietário que deseja vender”, explica Endo. Isso porque, o custo de regularização recai, em geral, sobre o proprietário vendedor, reduzindo diretamente o resultado líquido da operação.Os erros mais comuns nas matrículasAo analisar sua base de dados, a Kenlo identificou e classificou a situação dos imóveis cadastrados, anonimizando os dados dos proprietários. Veja a lista de problemas mais comuns – e sensíveis – abaixo:Tipo de defeito encontradoO que a matrícula mostravaEfeito na vendaEspólio/InventárioProprietário falecido, sem partilha registradaExige alvará judicial ou conclusão do inventário antes da vendaCláusula de inalienabilidadeCláusula de inalienabilidade ativa na matrículaImóvel legalmente intransferível enquanto cláusula vigorarIndisponibilidade judicialImóvel absolutamente bloqueado até levantamento judicialVenda exige autorização do cônjuge Outorga conjugal ausenteProprietário casado, sem menção ao cônjugeBloqueio total – nenhuma transação possívelAlienação fiduciária ativa[questão mais comum, mas em geral solucionável, segundo a Kenlo]Banco é proprietário fiduciário até a quitação (financiamento em aberto)Imóvel não pode ser vendido direto; é necessária a quitação ou anuência do banco Quebra na cadeia de donosMatrícula com vários coproprietários; alguns nomes aparecem como vendedores sem constar na documentação do imóvel anteriormenteCadeia inconsistente – risco de nulidade da vendaO “puxadinho”Outra origem de descompassos nos registros de imóveis levantada pelos especialistas é a existência de construções não averbadas na matrícula, popularmente conhecidas como puxadinhos, que cria chamada “invisibilidade jurídica do patrimônio”. Rute Endo explica que, para o Direito, se uma ampliação ou edificação não foi devidamente registrada, ela simplesmente não existe. Isso significa que o comprador está adquirindo, formalmente, um imóvel menor do que o anunciado. O descompasso entre a realidade física e o registro legal também é um dos maiores entraves à liquidez, pois os bancos não concedem crédito imobiliário sobre áreas não averbadas. Além disso, a regularização tardia costuma revelar passivos ocultos substanciais, como débitos de ISS e INSS sobre a obra, que precisam ser quitados antes da averbação. Por isso, a recomendação técnica é que o proprietário providencie a regularização antes mesmo de colocar o imóvel à venda, o que aumenta o poder de barganha e o valor de mercado do bem. Segundo a advogada, vender um imóvel com irregularidades conhecidas e não declaradas pode configurar omissão de vício e pode permitir que o comprador exija judicialmente o abatimento do preço ou a rescisão do contrato após o fechamento do negócio.The post ‘Dono não-dono’ e puxadinho: quais são as maiores travas nas vendas de imóveis appeared first on InfoMoney.