O que Cyrela e empresas de shopping revelam sobre a “nova carteira” do FII TRXF11?

As recentes operações do TRXF11 (TRX Real Estate) com a Cy.Capital, plataforma ligada ao Grupo Cyrela, e com a Iguatemi marcam uma nova etapa na estratégia do fundo imobiliário. Para Gabriel Barbosa, gestor do TRXF11, as transações não representam apenas crescimento de patrimônio, mas uma mudança estrutural na qualidade dos ativos que compõem a carteira.Na operação com a Cy.Capital, o fundo anunciou um investimento de aproximadamente R$ 2,13 bilhões na aquisição de participações em dois fundos imobiliários, em um portfólio formado por quatro galpões logísticos e um edifício corporativo de alto padrão. Os imóveis estão distribuídos entre São Paulo, Rio de Janeiro e Extrema (MG).Já com a Iguatemi, o TRXF11 firmou um memorando para adquirir participações em cinco shopping centers, em uma operação de R$ 876,1 milhões. O portfólio inclui ativos como o Shopping Praia de Belas, em Porto Alegre, o Iguatemi Alphaville, em Barueri, além de empreendimentos em Ribeirão Preto, São José do Rio Preto e Novo Hamburgo.Segundo Barbosa, as duas transações fazem parte de uma mudança planejada no perfil da carteira. “A gente está mudando de forma estrutural a qualidade do portfólio do TRXF11“, afirmou o gestor ao InfoMoney. A estratégia, explica ele, é ampliar a participação de imóveis considerados mais sofisticados, bem localizados e difíceis de replicar. “A gente vem trazendo esses edifícios que são, na nossa visão, imóveis basicamente replicáveis, que têm uma condição de edificação muito mais complexa”, disse Barbosa.Leia Mais: Corte da Selic já está na cota dos FIIs? Veja o que pode mover os fundos agoraDo varejo aos “imóveis-troféus”A estratégia representa uma evolução em relação à carteira que marcou o crescimento do TRXF11 nos últimos anos. O fundo construiu uma posição em grandes lojas de varejo, geralmente ocupadas por grandes empresas e com contratos de longo prazo, mas agora busca adicionar ativos de padrão mais elevado.“A gente está mudando de forma estrutural a qualidade do portfólio do TRXF11. A gente começou com aquelas grandes lojas de varejo, que eram lojas grandes, com grandes empresas, contratos longos, mas muitas vezes não eram imóveis de alto padrão, não eram imóveis em grandes centros. E a gente vem trazendo esses edifícios que são, na nossa visão, imóveis basicamente replicáveis, que têm uma condição de edificação muito mais complexa. A gente chama alguns deles de imóveis-troféus, que são imóveis que você não consegue replicar facilmente”, diz Barbosa. No caso dos shopping centers, a parceria com a Iguatemi segue essa mesma lógica. A operação envolve participações em cinco empreendimentos administrados pela companhia, que continuará responsável pela gestão dos ativos. “Quando você fala em Iguatemi, você já pensa num shopping bom. É um shopping que tem um mix de lojas muito bom, tem entretenimento, é um shopping muito voltado para a classe A e para a classe média alta. A gente gosta muito do perfil da empresa, das pessoas que estão lá e acho que essa é uma parceria que a gente está começando agora e que pode, eventualmente, gerar outras oportunidades para o TRXF11“, comenta. Fora as operações com a Iguatemi, o TRXF11 também adquiriu 9,33% do ParkShoppingBarigüi, em Curitiba (PR), por R$ 250 milhões. A fatia foi comprada da Multiplan.Logística ganha protagonismo na expansãoAlém das aquisições com Cy.Capital e Iguatemi, a estratégia do TRXF11 tem sido marcada por uma forte expansão no segmento logístico. Com as novas operações, a logística passa a representar 45,11% da ABL do fundo, tornando-se a principal classe de ativos da carteira.A concentração não ocorreu por acaso. “A gente buscou isso de forma ativa”, afirmou Barbosa. A TRX atua no mercado logístico desde 2007 e, segundo o gestor, nunca havia observado um ciclo tão positivo quanto o atual em termos de demanda e preços de locação.O gestor cita a evolução dos aluguéis em regiões como Guarulhos como exemplo dessa mudança. Segundo ele, valores que durante anos ficaram próximos de R$ 20 por metro quadrado agora chegam a cerca de R$ 50 em imóveis novos.Na aquisição dos galpões em Guarulhos, o fundo buscou justamente capturar essa diferença entre o aluguel atual dos ativos e os preços praticados em novos empreendimentos. Para o gestor, essa combinação entre localização, qualidade construtiva e aluguel potencialmente defasado pode permitir ao fundo capturar crescimento de receita em eventuais revisões futuras dos contratos.Extrema entra na estratégia apesar da reforma tributáriaA operação envolvendo a Cy.Capital também levou o TRXF11 a ampliar sua exposição a Extrema (MG), região que passou a ser observada com mais cautela pelo mercado diante das mudanças previstas pela reforma tributária.Barbosa afirma que a gestora historicamente tinha ressalvas em relação à região porque os incentivos fiscais acabavam influenciando a precificação dos imóveis. Com o novo cenário, porém, a redução do número de novos empreendimentos criou uma oportunidade de compra.“É um pouco um movimento contra-maré”, diz Barbosa, Na avaliação da TRX, a menor oferta de novos galpões e a necessidade de venda por parte de alguns proprietários podem gerar condições mais favoráveis para quem tem capital disponível.“A gente entende que talvez o mercado esteja exagerando nessa questão da reforma tributária em Extrema, mas já é um polo logístico importante. Tem grandes empresas lá, a vacância é muito baixa e a gente está conseguindo encontrar ativos com um preço por metro quadrado interessante e um cap rate interessante justamente porque existe esse prêmio relacionado à dúvida da reforma tributária. Então a gente acha que pode ser uma oportunidade interessante para o fundo”, acrescenta. Leia Mais: Mercado imobiliário vai bem, mas os FIIs nem sempre acompanham; entenda por quêEstratégia combina ativos para longo prazo e posições táticasO TRXF11 não pretende transformar sua carteira em um fundo especializado em uma única classe de ativos.Barbosa explica que a estratégia passa pela combinação entre um portfólio estratégico, formado por imóveis considerados excepcionais e destinados a permanecer na carteira, e um portfólio tático, no qual a gestora pode comprar e vender ativos para capturar oportunidades.“O estratégico são esses grandes imóveis, muito bem localizados, bem locados, que a gente pretende manter no longo prazo. E os táticos são imóveis que entram, são também bons imóveis, têm também bons inquilinos”, explicou.A venda de três imóveis locados ao Grupo Pão de Açúcar, anunciada recentemente, é um exemplo dessa reciclagem. Para Barbosa, operações desse tipo permitem realizar ganhos de capital e direcionar os recursos para ativos considerados mais estratégicos.“Acho que esse é o benefício de a gente ter um fundo híbrido”, afirmou. A proposta é que o TRXF11 possa mudar sua composição conforme os ciclos imobiliários, direcionando capital para os segmentos que apresentarem as melhores oportunidades.Nesse cenário, a logística deve continuar como uma das principais exposições do fundo no curto e médio prazo, mas a gestão deixa claro que a composição da carteira poderá mudar ao longo dos próximos anos conforme surgirem novas oportunidades de geração de valor para os cotistas.Leia Mais: Shopee avança em MG com projeto logístico de R$ 400 milhõesThe post O que Cyrela e empresas de shopping revelam sobre a “nova carteira” do FII TRXF11? appeared first on InfoMoney.