Self-storage ganha espaço nos FIIs e surge como opção em reaproveitamento de imóveis

O mercado brasileiro de self-storage — modelo de locação de espaços para armazenamento de bens de pessoas físicas e empresas — começa a ganhar espaço entre os fundos imobiliários. Embora ainda represente uma fatia pequena da indústria nacional, o segmento passou a integrar estratégias de grandes gestoras, que enxergam potencial de crescimento diante da mudança no perfil dos imóveis urbanos e da busca por novas fontes de geração de renda.Nas últimas semanas, dois movimentos chamaram atenção: O fundo imobiliário TRXF11 (TRX Real Estate) anunciou sua entrada no segmento por meio de uma parceria estratégica para desenvolver uma plataforma de self-storage. Por sua vez, o RBVA11 (Rio Bravo Varejo) ampliou sua exposição ao setor ao anunciar a locação de dois imóveis para a operação da M3 Self Storage, reduzindo a vacância do fundo.As iniciativas refletem uma tendência observada em mercados mais maduros, especialmente nos Estados Unidos, onde o self-storage figura entre as maiores classes de ativos imobiliários.Segundo Luiz Augusto, sócio-fundador da TRX, o potencial de crescimento da atividade no Brasil ainda é significativo. “O self-storage talvez seja hoje a sétima ou oitava maior classe de ativos entre os REITs americanos. Só o Public Storage vale algo entre US$ 40 bilhões e US$ 50 bilhões. Um único REIT de self-storage nos Estados Unidos é maior do que toda a indústria brasileira de fundos imobiliários.”Na avaliação do executivo, a maturidade observada no exterior ajuda a indicar o espaço ainda disponível para expansão do segmento no mercado brasileiro.Leia Mais: Dividendos de ações podem quadruplicar retorno; e nos FIIs? Reinvestimento ajuda?Gestores enxergam consolidação como próxima etapa do setorSegundo Raul Lemos, gestor do TRXF11, a maior parte das operações brasileiras ainda pertence a pequenos proprietários ou operadores independentes, o que cria oportunidades para plataformas institucionalizadas.“É um segmento extremamente pulverizado. Existem operadores pequenos e pessoas físicas. Acreditamos que o TRXF11 pode atuar como um consolidador dessa indústria.”A aposta no segmento faz parte da estratégia de diversificação do TRXF11, que nos últimos meses também ampliou exposição a imóveis educacionais e hospitalares.Rio Bravo faz reaproveitamento de imóveis para reduzir vacânciaEm vez de adquirir ativos específicos para self-storage, o RBVA11 passou a utilizar o segmento como alternativa para reposicionar imóveis vagos que perderam demanda em seus usos originais, especialmente antigas agências bancárias.Segundo Alexandre Rodrigues, gestor do RBVA11, a transformação do portfólio acompanha a própria evolução do fundo. “O fundo nasceu como um veículo focado exclusivamente em agências. Hoje somos um fundo de varejo diversificado, com imóveis alugados para supermercados, academias, lojas, educação, restaurantes e diversos outros segmentos.”Foi justamente durante esse processo de reciclagem que surgiu a oportunidade de ampliar a parceria com a M3 Self Storage. A primeira experiência ocorreu em um imóvel localizado na Avenida Paulista, cuja configuração dificultava uma locação tradicional.“Era uma loja em subsolo, sem exposição para a rua. Para o varejo tradicional isso era uma limitação, mas para o self-storage fez muito sentido, porque esse tipo de operação vende muito mais pelo aplicativo do que pela vitrine”, diz Rodrigues.Segundo o gestor, após um período inicial de maturação da operação, o resultado passou a superar inclusive o potencial de receita estimado para uma locação convencional. “Hoje estamos bastante satisfeitos. A receita obtida via self-storage ficou acima do que imaginávamos conseguir em uma locação tradicional.”A experiência levou o fundo a expandir a estratégia para outros dois imóveis, localizados no Bom Retiro, em São Paulo, e em Santos.No primeiro caso, a expectativa é atender comerciantes da região da Rua José Paulino, tradicional polo atacadista da capital paulista. Já em Santos, o foco está na alta densidade residencial e na limitação de espaço nos apartamentos da cidade.Mercado ainda distante do modelo americano, mas com espaço para crescerApesar do otimismo, os gestores reconhecem que o mercado brasileiro ainda está longe do grau de maturidade observado nos Estados Unidos. Para Rodrigues, fatores culturais, econômicos e até climáticos tornam improvável uma convergência completa entre os dois mercados. “Lá o metro quadrado é muito mais caro, os apartamentos são menores e ainda existem diferenças muito grandes entre as estações do ano. Isso aumenta a necessidade de armazenagem. No Brasil essa dinâmica é diferente.”Ainda assim, ele acredita que o setor possui espaço para expansão. “Hoje existem poucos operadores e muitas operações pequenas. É um mercado que ainda pode crescer e amadurecer bastante.”Na visão da TRX, essa evolução também acompanha uma mudança estrutural na própria indústria de fundos imobiliários.Segundo Augusto , o setor caminha para uma fase mais institucionalizada, na qual fundos de maior escala devem concentrar as principais oportunidades de crescimento.“O jogo agora mudou. Vai ser um mercado muito mais institucional. O protagonismo estará nos grandes fundos.”Para ele, veículos com mandato amplo e capacidade de investir em diferentes classes imobiliárias tendem a sair na frente na captura dessas novas oportunidades, incluindo segmentos emergentes como o self-storage.Leia Mais: Por que FIIs pagam dividendos maiores na virada do semestre? Veja motivosThe post Self-storage ganha espaço nos FIIs e surge como opção em reaproveitamento de imóveis appeared first on InfoMoney.