Selic cai pela 5ª vez, mas corte não garante alta dos FIIs; veja por quê

O Comitê de Política Monetária (Copom) reduziu a Selic em 0,25 ponto percentual nesta quarta-feira (16), para 13,75% ao ano, no quinto corte consecutivo da taxa básica de juros. Apesar da continuidade do ciclo de flexibilização monetária, o movimento, por si só, não deve provocar uma mudança imediata no comportamento dos fundos imobiliários (FIIs), segundo especialistas ouvidos pelo InfoMoney.A avaliação é que o mercado já esperava a decisão e que, para os FIIs, a trajetória dos juros reais de longo prazo tem papel mais relevante do que a Selic corrente. O IFIX, índice de referência do segmento, fechou o pregão de quarta-feira praticamente estável, com queda de 0,06%. Hoje, opera com leve queda de 0,03%, praticamente estável, aos 3.714 pontos. No ano, recua 0,99%.Para Lucas Araújo, sócio e gestor da AF Real Estate, o novo corte confirma a continuidade do ciclo de queda dos juros, mas o nível da taxa ainda é suficientemente elevado para limitar o impacto imediato sobre os fundos imobiliários.“O novo corte confirma a continuidade do ciclo de queda da Selic. Ainda assim, a taxa permanece em patamar restritivo, de modo que o impacto imediato sobre os fundos imobiliários tende a ser limitado”, afirma Araújo.Segundo o gestor, portanto, a principal importância da decisão está na sinalização para os próximos meses, e não necessariamente em uma reação imediata dos preços dos FIIs. “A decisão é mais relevante como sinalização da trajetória dos juros do que pelo efeito prático no curto prazo”, diz.Araújo também mantém a expectativa de um ambiente de juros elevados até o fim do ano. “Nossa leitura continua sendo de um ambiente de juros elevados até o fim do ano”, afirma. Segundo ele, o mercado projeta, pelo Focus, Selic de 13,75% ao final de 2026.Leia Mais: Selic alta não segurou os FIIs: investimento do varejo cresce 56% no semestreInvestidor institucional e varejo Segundo Potyguara Camargo, presidente da LAREAL (Latin America REITs Association), investidores de varejo e institucionais observam referências diferentes na hora de decidir onde alocar recursos.“É importante separar a forma como cada perfil de investidor olha para os juros. O investidor de varejo, especialmente a pessoa física, tende a observar mais diretamente a Selic. Já o investidor institucional costuma olhar para a curva de juros futuros na hora de tomar decisões de investimento”, explica.Mesmo com a redução, Camargo ressalta que a taxa básica permanece elevada. Na avaliação do presidente da LAREAL, isso mantém a renda fixa competitiva para o investidor pessoa física. “Ainda permanecemos em um cenário em que é difícil para os fundos imobiliários competirem com a renda fixa na preferência da pessoa física”, diz.Por isso, Camargo não espera que o quinto corte, isoladamente, provoque uma entrada relevante de recursos de investidores de varejo nos FIIs. “Não vejo, neste momento, um fluxo de entrada desse investidor para os FIIs apenas por causa dessa redução da Selic”, afirma.Para os investidores institucionais, entretanto, o cenário é diferente. Camargo aponta a NTN-B com vencimento em 2035 como uma das principais referências para os juros reais de longo prazo. Segundo ele, o título vem apresentando queda nas taxas e, desde a segunda quinzena de agosto, passou a ser negociado abaixo de 8%.Selic e IFIX têm relação menos direta do que pareceBruno Guimarães, planejador financeiro CFP pela Planejar, chama atenção para outro ponto: o corte de quarta-feira já estava amplamente incorporado às expectativas do mercado. “A decisão de ontem praticamente não é notícia para o mercado de fundos imobiliários. O corte de 0,25 ponto estava no preço”, afirma.Segundo Guimarães, 75 das 78 casas consultadas pelo Projeções Broadcast esperavam exatamente esse movimento. A reação dos títulos públicos também teria sido limitada após a decisão.Para ele, a principal referência para os preços dos FIIs é o juro real de longo prazo, representado especialmente pelas NTN-Bs. “O que move o preço de um fundo imobiliário não é tanto a Selic de hoje, e sim o juro real de prazo longo”, diz.A NTN-B, explica Guimarães, funciona como uma referência porque oferece ao investidor uma alternativa de baixo risco de crédito com retorno corrigido pela inflação. A partir dela, o mercado avalia o prêmio que os fundos imobiliários oferecem.Mas o planejador faz uma ressalva: nem mesmo o juro real, isoladamente, explica o comportamento do IFIX. “Nenhuma taxa isolada explica o índice. Vacância, contratos, inadimplência e qualidade do ativo pesam tanto quanto o macro”.Essa relação também aparece nos dados de 2026. Mesmo após cinco cortes consecutivos da Selic, o IFIX acumula queda de 0,87% no ano, enquanto o índice havia avançado 21,15% em 2025.Leia Mais: FIIs no vermelho? Veja quando manter, comprar mais ou venderCorte não afeta todos os FIIs de papel da mesma formaOutro ponto comentado pelos especialistas é que a queda da Selic não produz o mesmo efeito sobre todos os fundos de recebíveis. A composição dos portfólios, principalmente entre ativos indexados ao CDI e ao IPCA, determina a intensidade e a velocidade da transmissão dos juros para os rendimentos.“A ideia de que o corte da Selic derruba automaticamente a renda dos fundos de papel é meia verdade”, afirma Guimarães.Segundo ele, um relatório setorial do Itaú BBA que analisou 17 fundos de recebíveis mostrou uma exposição média de aproximadamente 63% das carteiras ao IPCA e 28% ao CDI, com o restante distribuído entre IGP-M, cotas de outros fundos e caixa.A distribuição, porém, varia significativamente entre os fundos. “Há fundos com mais de 90% em IPCA e fundos com mais de 90% em CDI, quase sem meio-termo”, afirma.Na prática, os fundos mais expostos ao CDI tendem a sentir primeiro a queda dos juros, enquanto aqueles com maior exposição à inflação possuem dinâmica diferente. Além disso, a transmissão não ocorre necessariamente de forma instantânea.“O corte atinge a parcela de CDI, e mesmo essa não reage de imediato — o próprio relatório observa que os CRIs refletem o indexador dos dois meses anteriores à apuração do resultado”, explica Guimarães.Araújo também vê espaço para a parcela indexada à inflação. “Também vemos oportunidade na parcela indexada à inflação, que pode se beneficiar da compressão das taxas reais ao longo do ciclo”, afirma.O que muda para quem já investe em FIIs?Para quem já possui uma carteira de fundos imobiliários, Guimarães afirma que a decisão do Copom não deveria, isoladamente, servir como motivo para alterar posições.“Para quem já tem fundos imobiliários, a decisão de ontem não é razão para mexer em nada”, diz.Segundo ele, a construção da carteira deve partir primeiro do perfil de risco do investidor e, depois, do horizonte de investimento. “A ordem que costuma funcionar é perfil de risco primeiro, prazo depois: o perfil delimita o universo de alternativas e o horizonte escolhe dentro do que sobrou”, conclui. 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