Migração do crédito para equity marca nova fase do setor imobiliário nos EUA

A perda de força nos retornos dos títulos de dívida privada forçou uma readequação nas estratégias de investimento – o que acelerou a transição de capital para a compra direta de empreendimentos nos Estados Unidos. “Mudamos totalmente para equity e estamos muito entusiasmados com o que está por vir nesse mundo”, disse o presidente e cofundador da Drake Real Estate Partners, Nicolas Ibanez.A atratividade do mercado de crédito diminuiu após um período prolongado de elevadas taxas de retorno para os credores, segundo Ibanez. O executivo explicou, durante o podcast Stock Pickers, apresentado por Lucas Collazo, que a abundância de liquidez reduziu os prêmios pagos nas emissões de dívida, sinalizando que a janela ideal para alocações no segmento de renda fixa ficou para trás.O gestor pontua que a migração de tática é amparada no objetivo da empresa de assumir o controle operacional dos prédios para promover reformas e otimizações ao longo do tempo. Leia mais: Ativos ilíquidos exigem disciplina para ter retornos além tradicional, diz gestorA rentabilidade do portfólio depende da capacidade da equipe de transformar fisicamente as propriedades. “Gostamos de reposicionar ativos. Gostamos de ser donos, de ter o controle, de aprimorá-los ao longo de vários anos e de operá-los melhor”, disse.A escassez geral de liquidez na captação de recursos para compra de participações também beneficia empresas capitalizadas. O cenário de retração na captação geral dos fundos abriu espaço para aquisições em condições altamente vantajosas para quem dispõe de caixa.Oportunidades em nichos e no médio portePara evitar a concorrência direta com os grandes fundos imobiliários, conhecidos como REITs (Real Estate Investment Trusts), a gestora de Ibanez focou em buscar por oportunidades para segmentos específicos fora do circuito tradicional. De acordo com o executivo, os grandes players institucionais disputam um número restrito de transações gigantescas ou se concentram na interseção entre o setor predial e a infraestrutura de data centers.Por outro lado, ele pontua que a imensa maioria da atividade transacional norte-americana está pulverizada em acordos financeiros de menor porte. Leia também: IA e juros altos impulsionam mercado de crédito privado nos EUA, diz Blue OwlO segmento de médio porte, por exemplo, concentra o maior volume do mercado sem a presença ostensiva dos grandes fundos. “Pouco mais de 90% do volume total de transações nos Estados Unidos é focado em ativos que têm tamanho inferior a US$ 80 milhões”, afirmou.Para encontrar e gerir esses imóveis de médio porte espalhados pelo país, a gestora depende de uma rede de parceiros locais, formada por operadores imobiliários regionais construída ao longo de 15 anos. Segundo Nicolas Ibanez, a tese baseia-se no alinhamento com esses grupos “hiperlocais”, aos quais ele se refere como “atiradores de elite”.Esses parceiros dominam o comportamento dos consumidores em mercados em expansão, como a região de Raleigh, na Carolina do Norte. As equipes locais identificam com precisão as preferências dos inquilinos em prédios residenciais multifamília, desde a escolha do acabamento das bancadas até a instalação de lavadoras e secadoras nas unidades.Para garantir o alinhamento de interesses e a exclusividade dos acordos, a gestora exige a aplicação de capital próprio por parte desses operadores. O modelo de negócios prevê o compromisso financeiro direto de quem toca o projeto na ponta. “Eles colocam uma participação minoritária, mas uma minoria substancial, digamos de 10% a 20% do equity necessário”, concluiu Ibanez.The post Migração do crédito para equity marca nova fase do setor imobiliário nos EUA appeared first on InfoMoney.