TRXF11 cresceu rápido demais? Gestão explica dívida, patrimônio e queda de 20% no ano

O TRXF11 (TRX Real Estate) está entre os fundos imobiliários que mais passaram por transformações nos últimos meses, em movimentos que envolvem mudanças na composição do portfólio. Esse processo de expansão, porém, veio acompanhado de um período de maior escrutínio por parte dos investidores.Em 12 meses, o valor da cota acumula queda de 20%, tendo encerrado o pregão desta sexta-feira valendo R$ 71,80. Apenas neste mês de agosto, a perda soma 19,6%. Para Luiz Augusto Amaral, sócio fundador e CEO da TRX, parte desse movimento poderia ter sido melhor explicada aos cotistas.“A vida é um aprendizado contínuo. A gente tem que ter a humildade de olhar uma situação e reconhecer que a gente não conseguiu olhar sobre todos os prismas. De fato, potencialmente, teria sido mais adequado fazer uma reavaliação patrimonial extraordinária [antes da emissão]”, afirmou durante o TRX Day, evento realizado, nesta semana, pela gestora em São Paulo.Segundo Amaral, a decisão não foi tomada porque a regulamentação não exige uma nova avaliação fora da janela anual. Ainda assim, ele considera que a experiência deverá influenciar futuras emissões de maior porte. “Acho que é uma aprendizagem que a gente leva para futuros movimentos, essa reavaliação, potencialmente essa reavaliação extraordinária”, diz.O FII anunciou uma oferta para captar inicialmente cerca de R$ 5 bilhões, podendo chegar a até R$ 10 bilhões, com preço de subscrição fixado em R$ 94,39 por cota (já inclusos os custos de distribuição).Fora isso, a explicação da gestão para a oscilação do patrimônio também passa pela estrutura financeira do fundo. Parte da dívida está atrelada ao CDI e corresponde a empréstimos de curto prazo. A estratégia é substituir essas obrigações por financiamentos de prazo mais longo, indexados ao IPCA. Leia tambémFII TRXF11 recua 4,42% e acumula queda de 20% em 12 meses em meio à expansãoNos últimos 12 meses, a cota do TRXF11 acumula desvalorização de 20,41%Fundo considera alavancagem um ponto de atenção, mas administrável A discussão sobre o endividamento também ganhou espaço. A alavancagem do TRXF11 está próxima de 31%, patamar que a gestão considera administrável, mas que pretende reduzir para uma faixa entre 20% e 25%.“Alavancagem de 30% não é uma alavancagem problemática”, afirma Amaral. O ponto, porém, não é apenas o tamanho da dívida. A própria gestão reconhece que a percepção dos investidores também pesa. “Não é só uma questão da dívida trazer risco ou não. É a percepção que ela traz”, pontua Amaral.A estratégia para reduzir esse indicador passa por diferentes frentes, incluindo a reciclagem do portfólio. A TRX afirma manter uma equipe dedicada não apenas à aquisição, mas também à venda de ativos. “Temos um time na TRX dedicado a vender ativo, não só comprar”, afirma o CEO. Leia também: O que Cyrela e empresas de shopping revelam sobre a “nova carteira” do FII TRXF11?Reciclagem de ativos ganha protagonismo na estratégiaA reciclagem do portfólio, com venda de ativos e realocação dos recursos, deverá ser uma das principais ferramentas utilizadas pela gestora para redução da dívida. A ideia é transformar a reciclagem em um processo recorrente, especialmente por meio da venda de ativos menores, que podem encontrar uma base maior de compradores.Outro ponto comentado por Amaral é a estrutura das dívidas. Parte dos financiamentos contratados durante a construção de empreendimentos possui custo mais elevado justamente porque está associada ao período de obras, quando o risco do projeto ainda é maior.Depois que os imóveis entram em operação e passam a gerar receitas de aluguel, a estratégia é substituir esse financiamento por uma dívida de prazo mais longo e, em alguns casos, indexada à inflação. “Durante o período de obra, eu tomo uma dívida um pouquinho mais cara, mas, quando o imóvel está pronto, eu tomo uma dívida de longo prazo mais barata e atrelada a IPCA”, explica Amaral. Leia Mais: Liga de FIIs completa 5 anos: o que o investidor aprendeu – e ainda precisa aprenderVarejo deve ser uma das frentes de reciclagemDentro dessa estratégia, os imóveis de varejo aparecem como uma das classes com maior potencial de reciclagem. Segundo Amaral, ativos menores tendem a ter um mercado comprador mais amplo, facilitando a realização de operações de venda e permitindo que a gestora busque ganhos de capital.Isso não significa, porém, que a TRX tenha uma lista rígida de ativos para vender. O executivo afirmou que uma eventual proposta considerada atrativa pode levar até mesmo à venda de imóveis classificados como “troféus”.A lógica, segundo ele, é separar o papel estratégico dos imóveis dentro da carteira. Alguns ativos podem permanecer por mais tempo, oferecendo previsibilidade de renda, enquanto outros funcionam como posições táticas, com potencial de venda e reinvestimento.“O que determina o retorno final são as variáveis: quanto eu vou vender, quanto eu vou alavancar e quanto tempo eu vou carregar o ativo”, explica. A estratégia também passa por ampliar a diversificação da carteira. Em vez de concentrar a exposição em poucos imóveis ou inquilinos, a gestora pretende construir uma base maior de ativos e empresas, reduzindo o impacto individual de eventuais problemas de crédito.Queda do TRXF11 levanta dúvida sobre uso de cotas como moeda de troca em aquisiçõesAs recentes aquisições envolvendo o TRXF1 pode produzir um efeito que vai além do próprio fundo. Um importante player do mercado de FIIs, ouvido pelo InfoMoney, avalia que a forte oscilação recente das cotas pode tornar vendedores de imóveis mais cautelosos em operações nas quais recebem participações do fundo como parte do pagamento. “Certamente vai atrapalhar novas compras de participações de ativos em que o vendedor aceite receber cotas.”Na avaliação do executivo, o caso do TRXF11 mostra como esse risco pode pesar nas negociações. “A partir do momento que você tem um fundo, como aconteceu recentemente com o TRX, onde o fundo caiu de 20%, 25% no mercado, o vendedor que recebeu, que topou receber essas cotas, passou a ter um negócio que vale menos do que quando ele negociou”, afirmou.O efeito, portanto, pode aparecer na própria negociação dos ativos. Vendedores que antes aceitavam cotas com mais facilidade podem passar a exigir desconto, mecanismos de proteção ou preferência pelo pagamento em dinheiro. “Isso vai levar, na minha concepção, a uma preocupação de quererem aceitar cotas daqui para frente” disse.Gestor vê oscilação do TRXF11 como oportunidadePara o investidor pessoa física que comprou cotas do TRXF11 há cerca de um ano e hoje acumula uma perda superior a 10%, a queda da cotação pode ser difícil de acompanhar. Amaral, porém, enfatiza que é importante separar o preço pelo qual a cota é negociada no mercado do valor dos ativos e da estratégia construída pelo fundo.“O preço hoje pode estar esse, por fatores totalmente alheios ao nosso controle. O valor está lá, crescente”, afirmou.Para o gestor, a estratégia do TRXF11 deve ser avaliada em um horizonte mais longo, considerando a evolução dos ativos, a geração de renda e as decisões de alocação da carteira — e não apenas a variação da cota em determinados períodos.“Então o que eu posso falar para as pessoas é que fundo imobiliário é um investimento de longo prazo, oscilações de curto prazo são oportunidades”, diz Amaral. Segundo ele, o atual nível de distribuição de rendimentos reforça essa percepção.Leia Mais: FIIs nas eleições de 2026: o que o histórico indica para o investidor?The post TRXF11 cresceu rápido demais? Gestão explica dívida, patrimônio e queda de 20% no ano appeared first on InfoMoney.