Por que o FII ALZR11 não tem pressa para comprar — e vê oportunidades no varejo?

O fundo imobiliário ALZR11 (Alianza Trust Renda Imobiliária) mantém uma estratégia de diversificação entre diferentes segmentos do mercado imobiliário, sem concentrar excessivamente a carteira em uma única classe de ativos. Segundo Fabio Carvalho, gestor do fundo, a logística responde atualmente por cerca de 30% da exposição, participação que não deve sofrer grandes alterações. Em entrevista ao InfoMoney, Carvalho afirma que a estratégia é preservar uma combinação equilibrada entre diferentes categorias. Além da logística, o portfólio reúne escritórios, data centers e ativos classificados como renda urbana.A categoria de renda urbana, por sua vez, reúne imóveis de perfis distintos, incluindo propriedades de varejo, educação e saúde. Por concentrar diferentes tipos de ativos, a classe deve se tornar a maior do portfólio, segundo o gestor.“O fundo não é temático, não é só logística. É um híbrido. A ideia é sempre manter isso, manter diversificação, disposição por cada ativo relativamente equilibrada”, diz. Carvalho também afirma que o ALZR11 não utiliza a venda recorrente de imóveis como estratégia para produzir resultados extraordinários e sustentar a distribuição aos cotistas. A prioridade está no resultado operacional dos próprios ativos. “A gente não mira o extraordinário, o nosso rendimento é de resultado normal.”Com recursos levantados em sua última emissão, o fundo mantém uma posição de caixa e tem adotado uma postura seletiva nas novas aquisições. A gestão afirma que tem apresentado propostas por ativos, porém prefere esperar a oportunidade adequada a comprometer o capital em negócios considerados caros.Leia Mais: FIIs: quanto custa perder os melhores dias do mercado? XP mostra impactoALZR11 faz propostas agressivas e espera preços mais atrativosDesde a captação, o ALZR11 vem avaliando diferentes oportunidades no mercado imobiliário. Segundo Carvalho, o fundo tem apresentado propostas consideradas agressivas justamente para tentar comprar ativos a preços mais baixos, mesmo que isso signifique perder algumas negociações.“A gente tem feito muitas propostas, mas a gente tem tido dificuldade de fechar negócios em níveis de preço que a gente quer, porque a gente tem que ter propostas agressivas. A gente prefere fazer esses tipos de propostas, pois não temos pressa de usar o dinheiro”, comenta o gestor. A estratégia também leva em conta o custo de oportunidade de retirar recursos do caixa. Com a remuneração das aplicações financeiras ainda relevante, a gestão entende que não precisa acelerar a utilização do capital enquanto os preços dos ativos não convergirem para os níveis buscados.Por que o ALZR11 evita shoppings?A postura mais seletiva também ajuda a explicar por que o ALZR11 não tem participado de forma relevante das grandes transações recentes envolvendo shopping centers. Para Carvalho, a comparação entre diferentes tipos de imóveis não pode ser feita apenas a partir do cap rate anunciado em uma operação.O gestor chama atenção para a estrutura de custos dos shoppings, que envolve uma dinâmica operacional diferente daquela de imóveis com contratos mais longos e previsíveis. Entre os fatores estão a saída de lojistas, necessidade de reposição das lojas, corretagem, incentivos e outros gastos associados à ocupação.O gestor compara essa dinâmica com contratos logísticos de longo prazo, nos quais o fluxo de receitas tende a ser mais previsível. Para ele, um galpão contratado por muitos anos para um grande locatário possui uma estrutura diferente de um shopping que precisa renovar continuamente parte de sua ocupação.O gestor ressalva, porém, que a avaliação não vale para todos os shoppings. Empreendimentos dominantes, com forte desempenho operacional e capacidade de elevar os aluguéis, podem apresentar uma dinâmica diferente. “Tem shoppings que são tão bons, tão dominantes, que o resultado do contrato é até crescente, tem até upside, vai ter lease spread, vai até melhorar.”“Eu só acho que o shopping é um pouco mais arriscado, arriscado no sentido de ter maior incerteza de qual vai ser o fluxo de caixa daquilo”, acrescenta.Leia Mais: “Novo Mercado” dos FIIs? B3 revela o que vem sendo feito para melhorar governançaVarejo não é uma história única, diz gestorA mesma análise individual é aplicada pelo ALZR11 aos imóveis de varejo. Carvalho afirma que o segmento não pode ser tratado como um bloco homogêneo, já que diferentes modelos de negócio apresentam níveis distintos de exposição à concorrência do comércio eletrônico e às mudanças no comportamento do consumidor.“O varejo tem que ser feito assim, olhando casos específicos, tipos específicos de varejo. Tem tipos específicos que eu acho que estão bem, estão saudáveis”, pontua Carvalho.Entre os exemplos citados pelo gestor estão operações especializadas e negócios ligados à conveniência e ao consumo recorrente. Carvalho menciona a Decathlon como referência de um varejista especializado, com uma proposta diferente daquela de redes mais genéricas.O Oba Hortifruti também é citado como um exemplo de operação que, na avaliação do gestor, apresenta características favoráveis por atuar com produtos perecíveis e de conveniência, segmentos nos quais o comércio eletrônico teria menor capacidade de substituição.Na outra ponta, Carvalho vê maior pressão sobre o varejo de vestuário mais popular e genérico, que enfrenta competição de produtos importados de baixo custo e plataformas internacionais. “Esse pessoal de vestuário mais popular, mais genérico, tem sofrido”, diz. No institucional brasileiro, FIIs enfrentam concorrência da renda fixaNa avaliação de Fábio Carvalho, o investidor estrangeiro tende a ganhar cada vez mais espaço no mercado brasileiro de fundos imobiliários, especialmente à medida que os FIIs passam a integrar índices internacionais e entram no radar de ETFs.O cenário é diferente para os investidores institucionais brasileiros. Carvalho avalia que fundos de pensão e outras instituições locais enfrentam regras de retorno atuarial e, como possuem isenção tributária sobre seus investimentos, não encontram nos FIIs a mesma vantagem tributária que atrai a pessoa física.Ele diz que alguns fundos de pensão já possuem exposição a FIIs, mas ainda em proporções pequenas. “Funcef e Previ como exemplos de instituições que fazem esse tipo de investimento, mas no conjunto a participação ainda é limitada.”Para o gestor, a elevação dos juros também dificultou esse movimento, ao aumentar a atratividade dos títulos públicos indexados à inflação.Leia Mais: FIIs populares caem até 47% em 2026; oportunidade para comprar barato ou armadilha?The post Por que o FII ALZR11 não tem pressa para comprar — e vê oportunidades no varejo? appeared first on InfoMoney.