IFIX está em “ponto muito bom de compra”, diz CEO da Hedge

O mercado de fundos imobiliários atravessou, em poucos meses, uma sequência de mudanças nas expectativas para os juros que alterou o desempenho da classe. Depois de um primeiro trimestre de forte valorização, o IFIX devolveu parte dos ganhos e voltou a operar no campo negativo no acumulado do ano. Para André Freitas, CEO da Hedge, esse movimento abriu uma janela de oportunidade para investidores que conseguem olhar além da volatilidade de curto prazo.A mudança começou ainda no início do ano, diz Freitas, quando o mercado trabalhava com uma perspectiva mais agressiva de queda da Selic. As projeções chegaram a apontar para uma taxa de 12% no fim de 2026, cenário que favoreceu ativos com alta sensibilidade aos juros, entre eles os fundos imobiliários.“Fundos imobiliários normalmente têm uma correlação bastante alta com a variação dos juros, e essa correlação é inversa. Então, juros que caem significam fundos imobiliários que sobem. Esse foi o contexto do primeiro trimestre, que foi se desfazendo na medida em que se percebeu que os eventos geopolíticos poderiam ter efeitos mais persistentes sobre inflação e juros”, disse Freitas ao InfoMoney.A Hedge é uma das gestoras que se destacaram na última edição da Premiação Outliers InfoMoney, ficando na segunda colocação da categoria Melhor FII Multiestratégia, com o HFOF11. A terceira edição será realizada no dia 28 de janeiro, no Teatro B32, na Faria Lima, em São Paulo (SP).Na visão do CEO da Hedge, a pressão sobre os preços acabou alterando novamente as expectativas para a política monetária e reduzindo a perspectiva de cortes mais rápidos da Selic. “À medida que foi se percebendo que a guerra não seria curta, aquela expectativa positiva foi se transformando. Os preços do petróleo e alguns outros insumos começaram a abalar algumas cadeias produtivas. Isso reflete em inflação e, quando a inflação sobe, muda o comportamento dos juros ou a expectativa de comportamento dos juros”, acrescenta. Leia Mais: FIIs nas eleições de 2026: o que o histórico indica para o investidor?Descontos abrem espaço para fundos de tijoloÉ justamente essa reprecificação que, segundo Freitas, começa a criar oportunidades no mercado secundário. Com a queda das cotas, alguns fundos de tijolo passaram a ser negociados com descontos expressivos em relação ao valor patrimonial, enquanto os ativos que compõem essas carteiras continuam apresentando preços e fundamentos mais firmes no mercado físico.“Hoje, com essa queda de preços, você tem vários fundos imobiliários, principalmente de tijolo, negociando com desconto sobre o valor patrimonial bastante grande. Alguns negociando com desconto de 30% a 40%. E você tem um dividend yield embutido nesses produtos com histórico de performance positivo”, afirma Freitas. Freitas comenta que a oportunidade não está apenas no dividend yield, mas também na possibilidade de uma reprecificação dos ativos caso as expectativas para os juros mudem novamente nos próximos anos. “Você vai ter hoje um dividend yield ao redor de 11,5%, 12%, e uma possibilidade de ganho de capital com a valorização das cotas. A valorização pode acontecer em virtude de uma possível reprecificação de qual vai ser a taxa de juros nos próximos dois anos.”Saiba também: Outliers InfoMoney: conheça o mercado de R$ 11,2 trilhões que o prêmio reconheceMercado primário e Bolsa mostram preços cada vez mais distantesSegundo Freitas, transações realizadas fora da Bolsa indicam valores significativamente superiores aos implícitos em alguns fundos imobiliários listados. No segmento de escritórios, por exemplo, ele cita negócios entre R$ 38 mil e R$ 42 mil por metro quadrado, enquanto imóveis semelhantes dentro de fundos podem ser negociados, indiretamente, por valores entre R$ 25 mil e R$ 28 mil por metro quadrado.“O comportamento do mercado primário está muito diferente do secundário. Você vê edifícios muito parecidos sendo negociados por R$ 38 mil, R$ 42 mil o metro quadrado no mercado primário, enquanto prédios semelhantes estão sendo negociados por R$ 25 mil, R$ 28 mil dentro de fundos imobiliários na Bolsa. Se você aplicar o desconto que eles estão em relação ao patrimonial, está comprando aquele ativo num nível de desconto muito grande”, diz.O mesmo movimento, diz ele, aparece nos galpões logísticos. Freitas pontua o avanço dos aluguéis, a redução da vacância e a demanda por imóveis próximos aos grandes centros consumidores como sinais de um mercado operacionalmente saudável.Ele cita regiões como Guarulhos, Cajamar e o entorno de São Paulo, onde os preços de locação vêm subindo. “O mercado logístico está no seu melhor momento histórico em vários indicadores. Você tem movimento de alta, majoração das locações, um leasing spread real positivo nas revisionais e uma absorção líquida bastante boa. Então, o mercado é saudável no mercado primário. Você abre o jornal, tem notícia todo dia, lê os research e vê os preços que têm sido negociados entre inquilino e proprietário. E aí você vai para a Bolsa e pega ativos com um enorme desconto.”Veja os vencedores da edição 2026Subfundos ganham espaço como alternativa para destravar negóciosOutro movimento observado no mercado é a criação de estruturas com cotas seniores e subordinadas para viabilizar a venda de ativos. Freitas considera que a estratégia ganhou espaço diante do custo elevado de capital no Brasil.A lógica é permitir que o comprador tenha uma remuneração mais previsível, enquanto o vendedor permanece exposto ao risco por meio da cota subordinada.“Quando você vai fazer isso, o mercado tem uma taxa de juros que hoje está em 14%, mas estava em 15% há pouco tempo. Então fica difícil conseguir um comprador que dispõe de caixa para comprar aquelas cotas correndo o risco de variação daquele ativo”, diz. Nesse modelo, segundo o CEO, o vendedor utiliza sua própria posição subordinada como mecanismo de proteção para o investidor que compra a cota sênior.“Você está falando para o cara: compra o meu ativo, porque eu vou te dar nos próximos cinco anos CDI mais um e meio. E como é que eu vou confiar que você vai me dar? Porque eu tenho a minha cota subordinada. Se eu não der, você pode tirar da minha cota subordinada”, explicou.Freitas afirma que a estrutura permite transformar ativos que poderiam ter dificuldade de encontrar compradores em operações com maior previsibilidade para quem está buscando renda. A Hedge, porém, ainda não realizou operações desse tipo, embora o executivo admita que existam negociações no radar.Meta de inflação de 3% é “temeridade” e próximo governo deveria reverA trajetória dos juros, porém, não depende apenas da política monetária. Na avaliação de Freitas, o próximo governo terá papel importante na definição das condições para uma queda mais estrutural da Selic, especialmente por meio da política fiscal.O executivo defende que o Brasil precisa combinar um ajuste fiscal crível com uma revisão da atual meta de inflação. Para ele, a meta de 3% não estaria adequada à realidade econômica brasileira.“Trabalhar com meta de inflação de 3% no Brasil é uma temeridade. Em 27 anos do programa de metas de inflação, nós tivemos apenas um ano com a inflação abaixo de 3%. Agora, quando o Conselho Monetário Nacional estabelece essa meta e passa para o Banco Central, o Banco Central, com o objetivo de atingir a meta, sobe os juros”, afirmou.Freitas avalia que uma eventual elevação da meta poderia permitir uma redução mais rápida da taxa básica, mas somente se acompanhada de medidas fiscais capazes de convencer o mercado de que a trajetória da dívida será controlada.Leia também: Outliers InfoMoney: Itaú Asset é eleita a melhor gestora do anoHedge mira exterior, crédito e reforço do HGBSPara a própria Hedge, a estratégia para os próximos anos passa por ampliar a diversificação também fora do Brasil. A gestora já possui um FIP voltado a um investimento em um edifício corporativo em Miami e avalia outras oportunidades no mercado internacional.No mercado doméstico, Freitas afirma que a casa pretende continuar fortalecendo a vertical de renda fixa, especialmente por meio de fundos de CRI, diante do ambiente de juros ainda elevados.Ao mesmo tempo, o HGBS, considerado o principal fundo da gestora, deve continuar recebendo atenção. O fundo completou 20 anos e, segundo Freitas, a Hedge pretende reforçar sua carteira de shoppings.“Estamos fortalecendo com bons ativos a posição do nosso carro-chefe, o HGBS, que é o flagship da nossa empresa. Ele tem 20 anos, uma performance superpositiva ao longo desse período e funcionou, de certa forma, como um farol para essa indústria. Nós compramos mais uma participação em um shopping no interior de São Paulo, em Araraquara, onde já tínhamos 25% e estamos indo para 100% desse shopping. Então, vamos fortalecer ele ainda”, comenta.O executivo também mantém uma visão construtiva para fundos corporativos e outros segmentos de tijolo que continuam negociados com desconto. De acordo com ele, a combinação entre fundamentos operacionais resilientes, rendimentos e uma eventual queda dos juros pode criar um ambiente favorável para a classe.“Eu acho que, passado esse momento em que você teve toda essa reprecificação da expectativa futura dos juros, hoje gosto muito de fundos de tijolo, principalmente os bastante descontados. A rentabilidade implícita desses títulos é acima de 10% ao ano e existe um potencial de ganho de capital ao longo dos próximos anos que, na minha visão, pode fazer o retorno ser muito alto”, concluiu.Leia Mais: FIIs chegam a 3,3 milhões de investidores em julho, alta de 14% em nove meses, diz B3The post IFIX está em “ponto muito bom de compra”, diz CEO da Hedge appeared first on InfoMoney.